Comment lire le barème de l'usufruit
Le barème de l'usufruit est un outil fiscal qui répartit la valeur d'un bien entre deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de perception des revenus) et la nue-propriété (droit de propriété sans jouissance). Ensemble, ils forment la pleine propriété.
Le principe est simple : plus l'usufruitier est âgé, moins son usufruit a de valeur. C'est logique puisque son espérance de jouissance du bien diminue avec l'âge. Le barème change par tranches de 10 ans, avec une décote de 10 points à chaque tranche.
Le terme « révolus » utilisé dans le barème signifie que seul l'âge atteint (anniversaire passé) compte. Un usufruitier de 70 ans et 11 mois est encore dans la tranche 61-70 ans. Il bascule dans la tranche 71-80 ans uniquement à son 71e anniversaire.
Source juridique
Ce barème est fixé par l'article 669 du Code général des impôts. Il est en vigueur depuis le 1er janvier 2004 et n'a pas été modifié depuis — y compris en 2026.
Comment calculer la valeur de l'usufruit
La formule est straightforward : multipliez la valeur du bien en pleine propriété par le pourcentage d'usufruit ou de nue-propriété correspondant à l'âge de l'usufruitier.
Valeur usufruit = Valeur pleine propriété × % usufruit
Valeur nue-propriété = Valeur pleine propriété × % nue-propriété
Exemple 1 — Succession avec conjoint survivant
Pierre décède à 74 ans. Sa femme Marie, 72 ans, hérite de l'usufruit de la résidence principale valant 300 000 euros. Tranche 71-80 ans : usufruit = 30 %.
- Valeur usufruit de Marie : 90 000 euros
- Valeur nue-propriété des enfants : 210 000 euros
Au décès de Marie, les enfants récupèreront la pleine propriété sans droits supplémentaires.
Exemple 2 — Donation avec réserve d'usufruit
Jean, 65 ans, donne la nue-propriété de son appartement (valeur 400 000 euros) à sa fille en se réservant l'usufruit. Tranche 61-70 ans : nue-propriété = 60 %.
- Base taxable de la donation : 240 000 euros (au lieu de 400 000)
- Après abattement de 100 000 euros : droits sur 140 000 euros seulement
Exemple 3 — Investissement SCPI en nue-propriété
Sophie achète la nue-propriété de parts SCPI d'une valeur de 100 000 euros avec un démembrement de 10 ans. Barème temporaire (art. 669, II) : nue-propriété = 77 %.
- Prix d'achat : 77 000 euros
- Dans 10 ans, elle récupère la pleine propriété (100 000 euros ou plus)
Attention : les clés de répartition des sociétés de gestion SCPI diffèrent souvent du barème fiscal. Vérifiez les conditions spécifiques de chaque SCPI.
Barème de l'usufruit temporaire (durée fixe)
L'usufruit temporaire ne dépend pas de l'âge de l'usufruitier mais d'une durée convenue entre les parties. L'article 669, II du CGI fixe la valeur à 23 % de la pleine propriété par période de 10 ans, sans fraction.
| Durée de l'usufruit | Usufruit | Nue-propriété |
|---|---|---|
| Jusqu'à 10 ans | 23 % | 77 % |
| De 11 à 20 ans | 46 % | 54 % |
| De 21 à 30 ans | 69 % | 31 % |
Au-delà de 30 ans, la valeur de l'usufruit temporaire est plafonnée à celle de l'usufruit viager calculée selon l'âge de l'usufruitier. L'usufruit temporaire est fréquemment utilisé dans les montages SCPI en nue-propriété et les donations temporaires d'usufruit.
Quand utiliser le barème de l'usufruit
Le barème fiscal de l'article 669 du CGI intervient dans quatre situations principales.
1. Succession
Quand le conjoint survivant opte pour l'usufruit de la totalité, les droits des enfants (nus-propriétaires) sont calculés sur la valeur de la nue-propriété selon le barème. Au décès du conjoint, les enfants récupèrent la pleine propriété sans droits supplémentaires.
Simuler les droits de succession →2. Donation en nue-propriété
En ne transmettant que la nue-propriété, la base taxable est réduite. Un donateur de 65 ans transmet un bien à 60 % de sa valeur, économisant les droits sur 40 % du montant.
Simuler les droits de donation →3. Vente en démembrement
Lors de la vente d'un bien démembré, le prix est réparti entre usufruitier et nu-propriétaire. Les parties peuvent choisir le barème fiscal ou le barème économique pour cette répartition.
4. Investissement SCPI / immobilier
L'achat en nue-propriété (SCPI ou immobilier direct) utilise le barème temporaire pour définir le prix d'acquisition. Les sociétés de gestion SCPI appliquent toutefois leurs propres clés, souvent différentes du barème fiscal.
Barème fiscal vs barème économique
Il existe deux méthodes pour évaluer la valeur de l'usufruit. Le choix entre les deux dépend du contexte de l'opération.
| Barème fiscal (art. 669) | Barème économique | |
|---|---|---|
| Calcul | Forfaitaire par tranches de 10 ans | Espérance de vie + taux de rendement + inflation |
| Précision | Approximatif | Précis (tables INSEE) |
| Obligatoire | Oui (donations, successions) | Non — choix des parties |
| Usage principal | Calcul des droits de mutation | Répartition du prix de vente, IFI |
Exemple concret d'écart
Bien de 300 000 euros, usufruitier de 72 ans :
- Barème fiscal : usufruit = 30 % = 90 000 euros
- Barème économique (rendement 3 %, espérance de vie 14 ans) : usufruit ≈ 105 000 euros
L'écart de 15 000 euros peut être significatif lors d'une vente. Le notaire peut préconiser le barème économique pour la répartition du prix.
En résumé
- Donation ou succession → barème fiscal obligatoire
- Vente d'un bien démembré → barème économique possible
- SCPI en démembrement → clés commerciales de la société de gestion
- IFI → barème fiscal (sauf démembrement résultant d'une succession)
Questions fréquentes sur le barème usufruit
Les réponses aux 10 questions les plus posées par nos utilisateurs.
Comment se calcule la valeur de l'usufruit ?
Multipliez la valeur du bien en pleine propriété par le pourcentage d'usufruit correspondant à l'âge de l'usufruitier (barème art. 669 CGI). Par exemple, pour un bien de 300 000 € et un usufruitier de 72 ans : usufruit = 300 000 × 30 % = 90 000 €.
Calculer maintenant →Quel est le barème de l'usufruit en 2026 ?
Le barème 2026 est identique à celui en vigueur depuis 2004. Il comporte 9 tranches : de 90 % d'usufruit (avant 21 ans) à 10 % (91 ans et plus), avec une décote de 10 points par tranche de 10 ans.
Quelle est la valeur de l'usufruit à 72 ans ?
À 72 ans, la tranche est 71-80 ans révolus : usufruit = 30 %, nue-propriété = 70 %. Pour un bien de 300 000 €, l'usufruit vaut 90 000 € et la nue-propriété 210 000 €.
Qui est propriétaire en cas d'usufruit ?
Le nu-propriétaire est le propriétaire du bien. L'usufruitier a le droit d'usage et de perception des revenus. Au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits de succession.
Guide usufruit et succession →Quelle est la part de l'usufruitier en cas de vente ?
Le prix est réparti selon le barème fiscal (art. 669) ou le barème économique (espérance de vie + rendement), au choix des parties. Le barème économique est plus fréquent en pratique car plus précis.
Est-ce que l'usufruitier peut vendre le bien ?
Non, l'usufruitier ne peut pas vendre le bien seul. La vente en pleine propriété nécessite l'accord du nu-propriétaire et de l'usufruitier. L'usufruitier peut en revanche vendre son seul droit d'usufruit.
Comment calculer l'usufruit du conjoint survivant ?
Le conjoint qui opte pour l'usufruit de la totalité voit sa part valorisée selon le barème art. 669. À 72 ans, l'usufruit vaut 30 % du patrimoine. Le conjoint est exonéré de droits de succession quelle que soit la valeur.
Simuler les droits de succession →Quelle différence entre barème fiscal et économique ?
Le barème fiscal (art. 669) est forfaitaire et obligatoire pour les mutations. Le barème économique est basé sur l'espérance de vie exacte et le rendement du bien — plus précis mais utilisé uniquement pour les ventes et répartitions amiables.
Le barème change-t-il chaque année ?
Non. Le barème fiscal est fixe depuis le 1er janvier 2004. Il n'est indexé ni sur l'inflation ni sur l'espérance de vie. Seul le barème économique évolue avec les tables de mortalité INSEE.
Comment le barème s'applique aux SCPI ?
Les SCPI utilisent des clés de répartition commerciales propres à chaque société de gestion, qui diffèrent du barème fiscal. Pour un démembrement de 10 ans, la NP peut valoir 60 à 70 % selon la SCPI, contre 77 % au barème fiscal temporaire.