Donation de son vivant d'une maison avec usufruit : le guide complet

La donation de son vivant d’une maison avec usufruit répond à une question concrète : comment transmettre le bien tout en conservant son usage ? Le mécanisme le plus courant est la donation de la nue-propriété avec réserve d’usufruit. Le parent transmet les murs, mais garde le droit d’habiter la maison ou d’en percevoir les loyers.

Cette opération n’est pas une simple formalité familiale. Elle modifie immédiatement la propriété du bien. Elle peut aussi réduire l’assiette des droits de donation, sans supprimer les frais ni les conséquences civiles. Voici le fonctionnement, le barème 2026, les calculs et les points à régler avec le notaire.

Pour replacer cette décision dans une stratégie plus large, consultez aussi notre guide sur la donation de son vivant.

Donation avec usufruit : que donne-t-on exactement ?

La pleine propriété réunit plusieurs prérogatives. L’usufruit permet d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus. La nue-propriété correspond au droit de propriété restant, notamment le droit de disposer du bien, mais sans en avoir la jouissance pendant l’usufruit.

L’article 578 du Code civil définit l’usufruit comme le droit de jouir d’une chose dont une autre personne a la propriété, à charge d’en conserver la substance.

Dans une donation avec réserve d’usufruit :

Le nu-propriétaire n’est donc pas propriétaire d’une « moitié » de la maison. Il détient la propriété du bien grevée par le droit de l’usufruitier. À l’inverse, l’usufruitier n’est pas libre de vendre seul la pleine propriété.

Cette opération se distingue de la donation de l’usufruit. Dans ce second cas, le propriétaire transmet le droit d’occuper le bien ou d’en percevoir les revenus, tout en conservant la nue-propriété. Pour transmettre une maison à un enfant tout en continuant à y vivre, c’est généralement la réserve d’usufruit qui correspond à l’objectif.

La distinction est approfondie dans notre guide sur la donation par usufruit. Pour le vocabulaire et les effets civils, le guide sur la nue-propriété complète utilement cette définition.

Quel est le barème usufruit et nue-propriété en 2026 ?

L’article 669 du CGI fixe une valorisation fiscale par tranches d’âge. Elle sert à déterminer la base des droits de mutation. Ce barème ne correspond pas nécessairement à la valeur économique négociée entre les parties lors d’une vente.

Au 16 août 2026, le texte de l’article 669 du CGI reste fondé sur les mêmes quotités. L’âge retenu est celui de l’usufruitier au jour de la donation, en âge révolu.

Exemple simple : un donateur de 65 ans qui donne la nue-propriété d’une maison valorisée 300 000 € transmet fiscalement un droit de 180 000 €, soit 300 000 € × 60 %. Ce montant sert ensuite de point de départ pour appliquer l’abattement et le barème des droits.

Pour un usufruit constitué pour une durée fixe, l’article 669, II du CGI retient 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, sans fraction. Ce cas est différent de l’usufruit viager conservé par un parent.

Vous pouvez vérifier chaque tranche dans le simulateur du barème usufruit, puis revenir au calcul des droits de donation.

Quels droits de donation faut-il payer ?

Le calcul suit quatre étapes :

1. Estimer la maison à sa valeur vénale réelle.
2. Appliquer le pourcentage de nue-propriété correspondant à l’âge de l’usufruitier.
3. Soustraire l’abattement disponible selon le lien de parenté.
4. Appliquer le barème progressif des droits sur la part taxable restante.

En ligne directe, l’article 779 du CGI prévoit notamment un abattement de 100 000 € sur la part de chaque enfant, sous réserve des donations antérieures prises en compte. L’administration rappelle que les abattements se renouvellent selon la période fiscale applicable de 15 ans.

Le barème officiel des droits de donation en ligne directe est progressif : 5 % jusqu’à 8 072 €, puis 10 %, 15 %, 20 %, 30 %, 40 % et 45 % selon la tranche. Une donation immobilière peut donc générer des droits même lorsque la base est très inférieure à la valeur totale de la maison.

Exemple 1 : une maison de 300 000 € donnée à 65 ans

Marie, âgée de 65 ans, donne la nue-propriété de sa maison à son fils. Elle conserve un usufruit viager pour continuer à l’habiter. La valeur du bien est estimée à 300 000 €. On suppose que son abattement parent-enfant est entièrement disponible et qu’aucune donation antérieure de moins de 15 ans ne doit être rapportée.

• Valeur en pleine propriété : 300 000 €.
• Valeur fiscale de la nue-propriété à 65 ans : 60 %.
• Base avant abattement : 300 000 € × 60 % = 180 000 €.
• Abattement parent-enfant : 100 000 €.
• Part taxable : 180 000 € − 100 000 € = 80 000 €.

À titre pédagogique, l’application du barème en ligne directe donne environ 14 194 € de droits :

• 8 072 € × 5 % = 403,60 € ;
• 4 037 € × 10 % = 403,70 € ;
• 3 823 € × 15 % = 573,45 € ;
• 64 068 € × 20 % = 12 813,60 €.

Le total théorique est de 14 194,35 €, arrondi ici à 14 194 €. Ce montant ne comprend ni les émoluments du notaire, ni la publicité foncière, ni les débours. Le résultat réel dépend de l’historique des donations, de la situation familiale et du calcul effectué dans l’acte.

Exemple 2 : une maison de 400 000 € donnée à 79 ans

Pierre, 79 ans, donne la nue-propriété de sa maison à sa fille et conserve l’usufruit. La valeur du bien est de 400 000 €. À 79 ans, la nue-propriété vaut 70 % selon l’article 669 du CGI.

• Valeur fiscale de la nue-propriété : 400 000 € × 70 % = 280 000 €.
• Abattement parent-enfant disponible : 100 000 €.
• Part taxable : 280 000 € − 100 000 € = 180 000 €.

En appliquant le même barème progressif, les droits sont d’environ 34 194 € :

• 403,60 € sur la première tranche ;
• 403,70 € sur la deuxième ;
• 573,45 € sur la troisième ;
• 164 068 € × 20 % = 32 813,60 € sur la tranche à 20 %.

Cet exemple montre l’effet de l’âge : plus l’usufruitier avance dans le barème, plus la valeur fiscale de la nue-propriété augmente. Il n’existe donc pas de taux forfaitaire applicable à toutes les donations de maisons avec usufruit.

Quels frais prévoir chez le notaire ?

La donation d’une maison avec réserve d’usufruit doit être reçue par un notaire. L’administration fiscale rappelle que les immeubles et les droits immobiliers, dont l’usufruit et la nue-propriété, sont concernés par cette obligation.

Le notaire vérifie notamment :

• le titre de propriété et la situation hypothécaire de la maison ;
• la valeur déclarée du bien ;
• l’identité, la capacité et l’accord des parties ;
• les donations antérieures entre le donateur et le donataire ;
• la protection des héritiers réservataires et du conjoint ;
• les clauses d’usufruit, de réversion, de retour ou de remploi utiles.

En plus des droits de donation éventuels, l’acte immobilier peut entraîner :

Le coût final ne se résume donc pas aux droits de donation. Demandez au notaire un état prévisionnel séparant les droits, taxes, émoluments et débours. Le donateur peut, dans certains cas, prendre les droits à sa charge ; cette décision doit être intégrée au calcul et à l’acte.

Quels droits et quelles charges après la donation ?

Le donateur peut-il rester dans la maison ?

Oui, si l’acte lui réserve un usufruit viager ou temporaire. Il peut alors occuper le bien. Si la maison est louée, il peut en principe percevoir les loyers pendant la durée de l’usufruit. Le nu-propriétaire ne peut pas utiliser le bien contre la volonté de l’usufruitier, sauf accord distinct.

L’usufruitier doit cependant conserver la substance du bien. Une maison ne peut pas être transformée ou dégradée comme si elle lui appartenait encore en pleine propriété.

Qui paie les travaux ?

L’article 605 du Code civil met les réparations d’entretien à la charge de l’usufruitier. Les grosses réparations demeurent en principe à la charge du propriétaire, donc du nu-propriétaire, sauf si elles ont été causées par un défaut d’entretien de l’usufruitier.

L’article 606 du Code civil vise notamment les gros murs, les voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, ainsi que les digues et murs de soutènement. Toute facture importante n’est pas automatiquement une « grosse réparation » au sens de cet article.

L’acte peut organiser les avances de trésorerie, l’assurance, la taxe foncière, les travaux urgents et la répartition pratique des charges. Faites préciser ces points avant la signature, surtout si la maison est ancienne ou si le donateur dépend de ses revenus locatifs.

Qui paie la taxe foncière ?

Pour une maison grevée d’usufruit, la taxe foncière sur les propriétés bâties est en principe établie au nom de l’usufruitier au 1er janvier (article 1400, II du CGI). L’acte peut organiser la répartition économique entre les parties, mais il ne faut pas confondre cette convention avec le redevable désigné par l’administration.

Peut-on vendre la maison après la donation ?

La vente de la pleine propriété suppose l’accord de l’usufruitier et du ou des nus-propriétaires. L’article 621 du Code civil prévoit que le prix se répartit entre les droits selon leur valeur respective, sauf accord pour reporter l’usufruit sur le prix.

Le nu-propriétaire peut céder sa seule nue-propriété, mais l’acquéreur devra respecter l’usufruit existant. L’usufruitier peut également céder son droit dans certaines limites, sans vendre seul la pleine propriété de la maison.

Que se passe-t-il au décès de l’usufruitier ?

L’usufruit viager s’éteint normalement au décès de l’usufruitier. La pleine propriété se réunit alors entre les mains du nu-propriétaire. L’article 1133 du CGI prévoit qu’aucun impôt ou taxe ne s’ouvre du seul fait de cette réunion lorsqu’elle résulte du décès de l’usufruitier ou de l’expiration du temps prévu.

Cette règle suppose que le démembrement et la donation soient correctement établis. Elle ne dispense pas d’examiner d’autres actifs, dettes, donations, conventions de quasi-usufruit ou opérations intervenues entre-temps.

Le guide du démembrement de propriété détaille les règles de vente et de répartition des travaux dans les situations plus complexes.

Comment procéder concrètement ?

Si plusieurs enfants sont concernés, demandez aussi si une donation-partage est plus adaptée qu’une donation simple. Sous les conditions prévues par l’article 1078 du Code civil, les biens peuvent être évalués au jour de la donation-partage pour le calcul de la réserve, ce qui peut réduire les difficultés de rééquilibrage entre héritiers. La décision dépend toutefois de la composition du patrimoine et de la volonté de chaque partie.

Pour préparer le rendez-vous, apportez le titre de propriété, les pièces d’identité, le livret de famille, le contrat de mariage ou la convention de Pacs, les justificatifs de valeur du bien et l’historique des donations. Une situation de famille recomposée, d’indivision, de dette ou de conflit justifie un examen personnalisé par un notaire ou un avocat.

Les erreurs à éviter

Confondre usufruit et nue-propriété

Donner l’usufruit ne produit pas le même effet que donner la nue-propriété en conservant l’usufruit. Le premier transmet la jouissance ; le second organise une transmission de la propriété future. Le projet d’acte doit correspondre à l’objectif recherché.

Utiliser une valeur immobilière trop basse

Une sous-évaluation peut entraîner un redressement. Conservez les justificatifs de l’estimation et signalez les particularités du bien au notaire. L’administration fiscale peut contester une valeur qui ne correspond pas au marché.

Oublier les donations antérieures

L’abattement de 100 000 € n’est pas automatiquement disponible. Les donations antérieures entre les mêmes personnes peuvent réduire ou supprimer l’abattement et certaines tranches déjà utilisées.

Croire que l’usufruitier pourra vendre seul

La vente de la pleine propriété nécessite l’accord des deux titulaires. Si une vente est probable, demandez au notaire d’expliquer dès maintenant le partage du prix et les options de remploi.

Ne pas traiter les gros travaux

Une toiture, une façade ou une structure dégradée peut devenir une source de conflit. Faites décrire les travaux connus et prévoir une règle claire pour les dépenses urgentes ou exceptionnelles.

Penser que la donation est facilement réversible

Une donation entre vifs est en principe irrévocable. Des exceptions existent, mais elles sont strictes. La fiche Service-Public sur la donation rappelle notamment les règles relatives à la réserve héréditaire, aux charges et à certaines causes de révocation.

Rédigé par

Thomas Legrand

Juriste spécialisé en droit des successions · Directeur de publication

Juriste avec plus de 20 ans d'expérience dans le droit notarial et le conseil en transmission patrimoniale. Fondateur de France Succession en 2026.

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