Qu'est-ce que l'indivision successorale ?
L'indivision successorale est la situation dans laquelle se trouvent automatiquement les héritiers dès le décès, avant le partage. Tous les biens appartiennent collectivement aux héritiers, sans qu'aucun ne soit propriétaire d'une portion définie. La part de chaque héritier (indivisaire) est exprimée en quote-part : un pourcentage abstrait du patrimoine global.
L'indivision prend fin par partage, vente, ou attribution à l'un des héritiers moyennant une soulte. Pour les droits du conjoint survivant dans ce cadre, consultez notre guide dédié.
Comment fonctionne l'indivision au quotidien ?
La loi distingue trois niveaux de décision selon l'importance de l'acte.
| Type d'acte | Qui décide | Exemples |
|---|---|---|
| Conservatoire | 1 seul indivisaire | Réparations urgentes, assurance |
| Administration | Majorité des 2/3 | Bail, travaux d'entretien, mandat |
| Disposition | Unanimité | Vente immobilière, hypothèque |
France Succession — Infographie
Les 3 niveaux de décision en indivision
Cliquez sur un niveau pour voir les exemples
Sources : art. 815 à 815-9 du Code civil · Loi n° 2009-526 du 12 mai 2009 · Loi adoptée le 26 mars 2026 (entrée en vigueur début 2027)
Qui paie quoi pendant l'indivision ?
Chaque indivisaire contribue proportionnellement à sa quote-part, qu'il occupe le bien ou non. Charges obligatoires : taxe foncière, assurance, copropriété, entretien, remboursements d'emprunt.
L'indemnité d'occupation
L'héritier qui occupe seul un bien indivis est redevable d'une indemnité d'occupation aux autres (art. 815-9 CC). Calculée sur la valeur locative, proportionnellement aux droits des autres. Dans l'exemple : si Thomas occupe seul (loyer 1 200 €/mois), il doit 1 200 × 60 % = 720 €/mois à Lucie et Élodie.
Qui peut vivre dans une maison en indivision ?
N'importe quel indivisaire peut occuper le bien indivis, sous deux conditions : obtenir l'accord des autres co-héritiers, et respecter la destination du bien (une maison d'habitation ne peut être transformée en local commercial). En l'absence d'accord, le président du tribunal judiciaire peut être saisi.
L'héritier qui occupe seul le bien — sans accord des autres ou au-delà de ce qui lui revient — est redevable d'une indemnité d'occupation calculée sur la valeur locative du marché (art. 815-9 CC). Cette indemnité est due à partir du jour où l'héritier s'est approprié l'usage exclusif du bien.
Comment sortir de l'indivision ? Les 4 voies possibles
1. Le partage amiable
Tous d'accord ? Le notaire rédige un acte de partage. Solution la plus rapide (quelques semaines à quelques mois) et la moins coûteuse. Guide : partage de l'héritage entre frère et sœur.
2. Racheter les parts ou vendre à un co-indivisaire
Vous vendez votre quote-part à un co-héritier devant notaire. Vous êtes libéré de l'indivision immédiatement. C'est la solution la plus directe quand un héritier veut conserver le bien et dispose des fonds.
Comment calculer la soulte ? Le co-héritier acheteur verse à chaque vendeur l'équivalent de sa quote-part sur la valeur vénale du bien, déduction faite des dettes éventuelles de l'indivision.
— Soulte due par Thomas : 280 000 × 25 % = 70 000 €
— Frais de notaire (~2,5 %) : ~1 750 €
— Thomas peut financer ce rachat par un crédit immobilier (prêt de rachat de soulte).
— Une fois l'acte signé, Élodie n'est plus indivisaire.
Il est également possible de céder sa part à titre gratuit (donation) à un co-héritier. Des droits de donation peuvent s'appliquer selon le lien de parenté — voir notre guide donation de son vivant.
3. La vente à un tiers (avec droit de préemption)
Notification obligatoire par huissier à tous les co-héritiers. Droit de préemption d'un mois. La vente au tiers n'est possible qu'après expiration du délai.
4. Le partage judiciaire (en cas de blocage)
Saisine du tribunal judiciaire. Le juge peut ordonner la vente aux enchères (licitation). 18 à 36 mois en moyenne, la voie la plus longue et coûteuse.
La nouvelle loi sur l'indivision succession : adoptée le 26 mars 2026
Réforme des successions — introduction de la majorité des 2/3 pour les actes d'administration.
Vente judiciaire possible avec 2/3 des droits — sans unanimité. Avancée majeure (loi n° 2009-526).
Loi Letchimy — régime dérogatoire pour les DOM-COM (indivisions bloquées depuis des générations).
Assemblée nationale adopte la PPL Morel (55 voix pour, 1 contre).
Sénat adopte une version remaniée (rapporteur Jean-Baptiste Blanc, 9 amendements).
✓ Adoption définitive — L'Assemblée nationale adopte la loi à l'unanimité, par vote conforme, avec le soutien du gouvernement. La loi est promulguée.
Entrée en vigueur — après publication du décret d'application. Les nouvelles règles de majorité seront applicables à cette date.
Ce que la loi du 26 mars 2026 change concrètement
| Aspect | Règle actuelle (jusqu'en 2027) | Loi adoptée (dès 2027) |
|---|---|---|
| Seuil pour demander la vente judiciaire | 2/3 des droits | Abaissé (majorité simple) |
| Héritier inactif ou taisant | Blocage possible indéfiniment | Consentement présumé après mise en demeure |
| Héritier introuvable | Blocage quasi-total | DNID peut saisir le tribunal (art. 815-5-2 CC) |
| Droits de partage | 2,5 % (au-delà de 5 ans) | Taux révisés à la baisse |
| Base de données biens abandonnés | Inexistante | Fichier national créé, accessible aux collectivités |
| Procédure de partage judiciaire | ~24 mois | Accélérée (inspiration droit Alsace-Moselle) |
La loi visant à simplifier la sortie de l'indivision successorale a été définitivement adoptée le 26 mars 2026 à l'unanimité de l'Assemblée nationale, avec le soutien du gouvernement. Elle est promulguée.
Cependant, ses dispositions principales n'entrent en vigueur qu'au début 2027, après publication du décret d'application. Jusqu'à cette date, le seuil des 2/3 et les règles de 2006-2009 restent en vigueur. Ce guide sera mis à jour dès la publication du décret.
Selon l'INSEE, 3,1 millions de logements sont vacants en France. Une partie significative est bloquée par des indivisions non résolues. La loi cible en priorité ces situations où un seul héritier — parfois introuvable — paralyse l'ensemble du patrimoine pendant des années, voire des décennies.
Que faire quand un héritier bloque la succession ?
Situation la plus fréquente et douloureuse. Pour une maison en indivision entre frère et sœur, consultez notre guide dédié.
Étape 1 — Partage amiable via le notaire. Le notaire convoque les héritiers, évalue les biens, propose un partage. Indispensable avant la justice.
Étape 2 — Mise en demeure. Les indivisaires ≥ 2/3 expriment leur volonté de vendre devant notaire. Signification par huissier. 3 mois pour répondre.
Étape 3 — Saisir le tribunal. Autorisation de vente aux enchères si cela « ne porte pas atteinte excessive aux droits des autres » (art. 815-5-1 CC).
Délais : partage amiable 3-12 mois • judiciaire 18-36 mois • héritier introuvable : potentiellement des années.
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Combien coûte la sortie de l'indivision ?
| Situation | Droits de partage |
|---|---|
| Partage dans les 5 ans du décès | 1,8 % |
| Partage au-delà de 5 ans | 2,5 % |
| Partage suite à divorce | 1,1 % |
La convention d'indivision : anticiper les conflits
Pour maintenir l'indivision volontairement (bien locatif, maison familiale), formalisez par une convention d'indivision devant notaire (art. 1873-1+ du Code civil). Elle fixe : biens concernés, quote-parts, règles de décision, mandataire, modalités de sortie.
Durée : déterminée (5 ans max, renouvelable) ou indéterminée. En durée déterminée, aucun partage avant l'échéance sauf accord unanime ou autorisation judiciaire.
Coût : 500 à 1 500 € en honoraires notariaux. Une sécurité qui peut éviter des années de conflits.
Pour les coûts complets : frais de notaire en succession.
Questions fréquentes sur l'indivision successorale
Les 7 questions les plus posées par nos utilisateurs.
Comment sortir de l'indivision entre frère et sœur ?
Partage amiable devant notaire, vente de votre quote-part, ou saisine du tribunal judiciaire. Actuellement, les indivisaires représentant au moins 2/3 des droits peuvent demander la vente (art. 815-5-1 CC). La loi adoptée le 26 mars 2026 abaissera ce seuil dès début 2027.
Combien de temps peut durer une indivision ?
Indéfiniment tant qu'aucun héritier ne demande le partage. Convention d'indivision possible pour 5 ans renouvelables. Procédure judiciaire : 2 à 3 ans actuellement (objectif réduit à ~12 mois avec la réforme).
Qui peut vivre dans une maison en indivision ?
N'importe quel indivisaire, avec l'accord des autres ou selon la convention d'indivision. L'héritier qui occupe seul le bien est redevable d'une indemnité d'occupation aux autres (art. 815-9 CC), calculée sur la valeur locative proportionnellement à leurs droits.
Qui paie les frais de partage ?
Droits de partage (1,8 % dans les 5 ans du décès, 2,5 % au-delà) et émoluments notariaux répartis entre tous les indivisaires proportionnellement à leurs droits.
Peut-on vendre si un héritier refuse ?
Oui. Les indivisaires représentant 2/3 des droits peuvent saisir le tribunal (art. 815-5-1 CC). La loi du 26 mars 2026, applicable début 2027, abaissera ce seuil. Il faut au préalable une mise en demeure par notaire et un délai de 3 mois.
Comment fonctionne la fiscalité en indivision ?
Chaque indivisaire paie les droits sur sa quote-part. Attention : solidarité fiscale — le fisc peut réclamer le tout à n'importe quel héritier (art. 1709 CGI). En cas de paiement pour autrui, l'héritier peut se retourner contre les autres co-indivisaires.
La loi sur l'indivision de 2026 est-elle déjà applicable ?
Adoptée oui, applicable non encore. La loi a été définitivement adoptée le 26 mars 2026 à l'unanimité. Elle entrera en vigueur début 2027, après publication du décret d'application. Jusqu'à cette date, le seuil des 2/3 reste en vigueur.
Rédigé par
Thomas Legrand
Juriste spécialisé en droit des successions · Directeur de publication
Juriste avec plus de 20 ans d'expérience dans le droit notarial et le conseil en transmission patrimoniale. Fondateur de France Succession en 2026.
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