Qu'est-ce que l'indivision successorale ?
L'indivision successorale est la situation dans laquelle se trouvent automatiquement les héritiers dès le décès, avant le partage. Tous les biens appartiennent collectivement aux héritiers, sans qu'aucun ne soit propriétaire d'une portion définie. La part de chaque héritier (indivisaire) est exprimée en quote-part : un pourcentage abstrait du patrimoine global.
L'indivision prend fin par partage, vente, ou attribution à l'un des héritiers moyennant une soulte. Pour les droits du conjoint survivant dans ce cadre, consultez notre guide dédié.
Comment fonctionne l'indivision au quotidien ?
La loi distingue trois niveaux de décision selon l'importance de l'acte.
| Type d'acte | Qui décide | Exemples |
|---|---|---|
| Conservatoire | 1 seul indivisaire | Réparations urgentes, assurance |
| Administration | Majorité des 2/3 | Bail, travaux d'entretien, mandat |
| Disposition | Unanimité | Vente immobilière, hypothèque |
Qui paie quoi pendant l'indivision ?
Chaque indivisaire contribue proportionnellement à sa quote-part, qu'il occupe le bien ou non. Charges obligatoires : taxe foncière, assurance, copropriété, entretien, remboursements d'emprunt.
L'indemnité d'occupation
L'héritier qui occupe seul un bien indivis est redevable d'une indemnité d'occupation aux autres (art. 815-9 CC). Calculée sur la valeur locative, proportionnellement aux droits des autres. Dans l'exemple : si Thomas occupe seul (loyer 1 200 €/mois), il doit 1 200 × 60 % = 720 €/mois à Lucie et Élodie.
Comment sortir de l'indivision ? Les 4 voies possibles
1. Le partage amiable
Tous d'accord ? Le notaire rédige un acte de partage. Solution la plus rapide (quelques semaines à quelques mois) et la moins coûteuse. Guide : partage de l'héritage entre frère et sœur.
2. La vente des parts à un co-indivisaire
Vous vendez votre quote-part à un co-héritier devant notaire. Vous êtes libéré de l'indivision. Il est aussi possible de renoncer à sa part de succession.
3. La vente à un tiers (avec droit de préemption)
Notification obligatoire par huissier à tous les co-héritiers. Droit de préemption d'un mois. La vente au tiers n'est possible qu'après expiration du délai.
4. Le partage judiciaire (en cas de blocage)
Saisine du tribunal judiciaire. Le juge peut ordonner la vente aux enchères (licitation). 18 à 36 mois en moyenne, la voie la plus longue et coûteuse.
La nouvelle loi sur l'indivision succession : ce qui a changé
Réforme des successions — introduction de la majorité des 2/3 pour les actes d'administration.
Vente judiciaire possible avec 2/3 des droits — sans unanimité. Avancée majeure.
Loi Letchimy — régime dérogatoire pour les DOM-COM (indivisions bloquées depuis des générations).
Assemblée nationale adopte la PPL Morel (55 voix pour, 1 contre).
Sénat adopte une version remaniée.
Texte en commission mixte paritaire (CMP). Pas encore promulgué.
Ce que la réforme change concrètement
| Aspect | Règle actuelle | Réforme PPL Morel |
|---|---|---|
| Seuil pour demander la vente | 2/3 des droits | Majorité simple (> 50 %) |
| Héritier inactif ou taisant | Blocage possible indéfiniment | Consentement présumé après mise en demeure |
| Héritier introuvable | Blocage quasi-total | DNID peut saisir le tribunal |
| Droits de partage | 2,5 % | 1,1 à 1,8 % |
| Base de données biens vacants | Inexistante | Fichier national créé |
| Procédure judiciaire | ~24 mois | Objectif ~12 mois |
La PPL Morel n'est pas encore promulguée. Les règles en vigueur restent celles de 2006-2009, avec le seuil des 2/3. Le seuil à majorité simple s'appliquera après promulgation + délai de 6 mois. Ce guide sera mis à jour dès la promulgation.
Ce que le Sénat a modifié
- Seuil envisagé à 55 % plutôt que 50 % (la CMP tranchera)
- Suppression de la base de données nationale telle que prévue par l'Assemblée
- Renforcement des garanties procédurales pour les indivisaires introuvables
Que faire quand un héritier bloque la succession ?
Situation la plus fréquente et douloureuse. Pour une maison en indivision entre frère et sœur, consultez notre guide dédié.
Étape 1 — Partage amiable via le notaire. Le notaire convoque les héritiers, évalue les biens, propose un partage. Indispensable avant la justice.
Étape 2 — Mise en demeure. Les indivisaires ≥ 2/3 expriment leur volonté de vendre devant notaire. Signification par huissier. 3 mois pour répondre.
Étape 3 — Saisir le tribunal. Autorisation de vente aux enchères si cela « ne porte pas atteinte excessive aux droits des autres » (art. 815-5-1 CC).
Délais : partage amiable 3-12 mois • judiciaire 18-36 mois • héritier introuvable : potentiellement des années.
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Combien coûte la sortie de l'indivision ?
| Situation | Droits de partage |
|---|---|
| Partage dans les 5 ans du décès | 1,8 % |
| Partage au-delà de 5 ans | 2,5 % |
| Partage suite à divorce | 1,1 % |
La convention d'indivision : anticiper les conflits
Pour maintenir l'indivision volontairement (bien locatif, maison familiale), formalisez par une convention d'indivision devant notaire (art. 1873-1+ du Code civil). Elle fixe : biens concernés, quote-parts, règles de décision, mandataire, modalités de sortie.
Durée : déterminée (5 ans max, renouvelable) ou indéterminée. En durée déterminée, aucun partage avant l'échéance sauf accord unanime ou autorisation judiciaire.
Coût : 500 à 1 500 € en honoraires notariaux. Une sécurité qui peut éviter des années de conflits.
Pour les coûts complets : frais de notaire en succession.
Questions fréquentes sur l'indivision successorale
Les 7 questions les plus posées par nos utilisateurs.
Comment sortir de l'indivision entre frère et sœur ?
Partage amiable devant notaire, vente de votre quote-part, ou saisine du tribunal judiciaire. Le tribunal peut autoriser la vente si les indivisaires représentant au moins 2/3 des droits en font la demande (art. 815-5-1 CC). Ce seuil pourrait passer à 50 % avec la réforme.
Combien de temps peut durer une indivision ?
Indéfiniment tant qu'aucun héritier ne demande le partage. Convention d'indivision possible pour 5 ans renouvelables. Procédure judiciaire : 2 à 3 ans.
Qui paie les frais de partage ?
Droits de partage (1,1 à 2,5 %) et émoluments notariaux répartis entre tous les indivisaires proportionnellement à leurs droits.
Peut-on vendre si un héritier refuse ?
Oui. Les indivisaires représentant 2/3 des droits peuvent saisir le tribunal (art. 815-5-1 CC). La réforme Morel abaissera ce seuil à une majorité simple.
Qui est prioritaire dans une indivision ?
Personne. Tous ont des droits proportionnels. En cas de vente à un tiers, les co-indivisaires ont un droit de préemption d'un mois.
Comment fonctionne la fiscalité en indivision ?
Chaque indivisaire paie les droits sur sa quote-part. Attention : solidarité fiscale — le fisc peut réclamer le tout à n'importe quel héritier (art. 1709 CGI).
La loi 2025 est-elle applicable aujourd'hui ?
Non (mars 2026). La PPL Morel est en commission mixte paritaire. Les règles actuelles restent celles de 2006-2009 avec le seuil des 2/3.