Frais de succession sur une maison : deux postes à bien distinguer
Les droits de succession : l'impôt versé à l'État
Calculés sur votre part après déduction des dettes et application d'un abattement selon votre lien de parenté. C'est la somme la plus importante.
Les frais de notaire : la rémunération du professionnel
Émoluments réglementés + débours. Obligatoire dès qu'il y a un bien immobilier. Prélevés sur l'actif avant partage.
Pour les émoluments précis : simulateur de frais de notaire.
Comment sont calculés les droits de succession sur une maison ?
Estimer la valeur nette
Valeur vénale au jour du décès, moins dettes (crédit restant, obsèques max 1 500 €, impayés).
Calculer votre part
Répartir entre héritiers. Droits calculés sur votre part individuelle.
Appliquer votre abattement
100 000 € enfant, exonération conjoint, 15 932 € frère/sœur. Voir : abattements succession.
Appliquer le barème progressif
5 % à 45 % en ligne directe (art. 777 CGI). Voir : droits de succession.
Calculez vos droits de succession
Résultat personnalisé en moins de 2 minutes.
Combien allez-vous payer selon la valeur et votre parenté ?
| Valeur nette | Enfant unique | 2 frères/sœurs (chacun) | Neveu/nièce | Tiers |
|---|---|---|---|---|
| 150 000 € | 0 € | 23 602 € | 77 417 € | 88 802 € |
| 250 000 € | 18 194 € | 59 602 € | 134 417 € | 148 802 € |
| 400 000 € | 48 194 € | 114 602 € | 216 917 € | 239 802 € |
| 600 000 € | 98 194 € | 204 602 € | 326 917 € | 359 802 € |
Barèmes 2026. Un seul héritier par ligne. Aucune donation antérieure.
Calculez pour votre situation
La résidence principale bénéficie-t-elle d'un abattement spécial ?
Cas du conjoint survivant : aucun droit à payer
Le conjoint marié et le partenaire PACS (avec testament) sont totalement exonérés (loi TEPA 2007, art. 796-0 bis CGI). Quelle que soit la valeur de la maison.
Deux situations fréquentes :
- Conjoint prend l'usufruit : enfants en nue-propriété. Base taxable réduite selon l'âge du conjoint (ex : 60 % à 70 ans). Au décès du conjoint : pleine propriété sans droits.
- Conjoint prend 1/4 en pleine propriété : enfants se partagent les 3/4 restants.
Pour approfondir : droits de succession : barème et calcul.
Vous ne pouvez pas payer dans les 6 mois ?
Délai légal : 6 mois. Au-delà : intérêts de retard 0,2 %/mois + majorations. Trois solutions :
1. Paiement fractionné — Plusieurs versements sur 1 an max (3 ans si nue-propriété). Intérêts + garantie (hypothèque).
2. Paiement différé — Report jusqu'à la réunion usufruit/nue-propriété. Intérêts courent.
3. Prêt bancaire — Crédit relais dans l'attente de la vente du bien.
Comment réduire les frais avant le décès ?
1. Donation de son vivant
100 000 € par enfant, renouvelable tous les 15 ans. Trois cycles possibles entre 50 et 80 ans.
2. Démembrement de propriété
Donner la nue-propriété en conservant l'usufruit. Base taxable réduite selon l'âge.
3. Assurance vie
Hors succession, 152 500 € par bénéficiaire (avant 70 ans). Le meilleur levier pour les collatéraux/tiers.
Simulez l'impact de chaque stratégie
Ce qui change en 2026
Gel des abattements jusqu'en 2028. 100 000 €, 15 932 €, etc. inchangés. Leur valeur réelle diminue avec l'inflation.
Frais bancaires plafonnés. Depuis le 1er janvier 2026. Certains établissements prélevaient jusqu'à 2 % sans plafond.
Familles recomposées. Nouvel abattement de 15 932 € pour les enfants du conjoint élevés par le défunt.
Quasi-usufruit encadré. Répartition usufruit/NP doit suivre le barème fiscal officiel.
Questions fréquentes sur les frais de succession d'une maison
Les 7 questions les plus posées par nos utilisateurs.
Quels sont les frais de succession pour un bien immobilier ?
Deux postes : droits de succession (impôt État, barème progressif) + frais de notaire (émoluments réglementés, ~1-2 % de l'actif). Le notaire est obligatoire si bien immobilier.
Comment sont calculés les frais sur une maison ?
4 étapes : (1) valeur nette, (2) votre part, (3) abattement personnel (100 000 € enfant), (4) barème progressif. Abattement 20 % si résidence principale (art. 764 bis CGI).
La résidence principale est-elle taxée différemment ?
Oui. Abattement de 20 % si le conjoint ou un enfant mineur/protégé y réside au décès. Cumulable avec les abattements personnels.
Comment ne pas payer de droits sur une maison ?
Stratégies avant le décès : donation de son vivant (100 000 €/enfant tous les 15 ans), démembrement de propriété, assurance vie (152 500 €/bénéficiaire). Après le décès : trop tard.
Faut-il payer avant de recevoir l'héritage ?
Oui. Droits à régler avec la déclaration de succession, dans les 6 mois. Le notaire ne débloque rien avant paiement.
Que faire si on ne peut pas payer dans les 6 mois ?
3 options : paiement fractionné (1 an max), paiement différé (nue-propriété), ou prêt bancaire. Accord unanime des héritiers requis.
Quels sont les frais de notaire pour une succession avec maison ?
Barème dégressif réglementé + TVA 20 % + débours.
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