Frais de succession sur une maison : deux postes à bien distinguer
Les droits de succession : l'impôt versé à l'État
Calculés sur votre part après déduction des dettes et application d'un abattement selon votre lien de parenté. C'est la somme la plus importante — elle peut aller de 0 € (conjoint marié) à 60 % de votre part (tiers sans lien de parenté).
Les frais de notaire : la rémunération du professionnel
Émoluments réglementés selon un barème dégressif calculé sur l'actif brut, auxquels s'ajoutent TVA (20 %) et débours (frais de publication, actes, etc.). Obligatoire dès qu'il y a un bien immobilier dans la succession. Prélevés sur l'actif avant partage entre héritiers.
Quand les payer ? Le notaire perçoit ses émoluments au moment de la clôture de la succession — typiquement en même temps que le règlement des droits de succession, dans les 6 mois suivant le décès.
Comment sont calculés les droits de succession sur une maison ?
Estimer la valeur nette
Valeur vénale au jour du décès, moins dettes (crédit restant, obsèques max 1 500 €, impayés).
Calculer votre part
Répartir entre héritiers. Droits calculés sur votre part individuelle.
Appliquer votre abattement
100 000 € enfant, exonération conjoint, 15 932 € frère/sœur. Voir : abattements succession →
Appliquer le barème progressif
5 % à 45 % en ligne directe (art. 777 CGI). Voir : droits de succession →
Calculez vos droits de succession
Résultat personnalisé en moins de 2 minutes.
Comment se déroule concrètement la succession d'une maison ?
Hériter d'une maison ne se résume pas à signer un acte. Du décès au partage effectif, vous avez 6 mois pour régler les droits de succession. Voici les étapes dans l'ordre.
🗓 Les 6 mois pour régler une succession immobilière
Semaine 1
Déclaration & notaire
Mois 1-2
Inventaire & estimation
Mois 3-5
Déclaration de succession
Mois 6 (limite)
Paiement & partage
Semaine 1
Déclaration & notaire
Mois 1-2
Inventaire & estimation
Mois 3-5
Déclaration de succession
Mois 6 (limite)
Paiement & partage
Cliquez sur chaque étape pour voir le détail. Délai : 6 mois (12 mois si décès à l'étranger).
Semaine 1 — Déclaration de décès et premier contact notaire
Déclaration à la mairie dans les 24 h. Contact du notaire de votre choix dès que possible. Il identifie les héritiers et dresse l'acte de notoriété.
Mois 1-2 — Inventaire et estimation du bien immobilier
Le notaire recense tous les biens. Pour la maison, une estimation par un professionnel (agent immobilier ou expert) est demandée. C'est cette valeur vénale au jour du décès qui servira de base fiscale.
Mois 3-5 — Rédaction de la déclaration de succession
Le notaire ou les héritiers déposent le formulaire Cerfa n° 2705 auprès des impôts. Ce document calcule les droits dus par chaque héritier.
Mois 6 — Paiement des droits et partage
Les droits de succession sont payés simultanément au dépôt de la déclaration. Le notaire ne libère pas les fonds avant ce règlement. Le bien est ensuite partagé ou mis en indivision.
Combien allez-vous payer selon la valeur et votre parenté ?
| Valeur nette | Enfant unique | 2 frères/sœurs (chacun) | Neveu/nièce | Tiers |
|---|---|---|---|---|
| 150 000 € | 0 € | 23 602 € | 77 417 € | 88 802 € |
| 250 000 € | 18 194 € | 59 602 € | 134 417 € | 148 802 € |
| 400 000 € | 48 194 € | 114 602 € | 216 917 € | 239 802 € |
| 600 000 € | 98 194 € | 204 602 € | 326 917 € | 359 802 € |
Barèmes 2026. Un seul héritier par ligne. Aucune donation antérieure.
💰 Droits de succession — Maison 300 000 €, héritier unique
Barèmes 2026. Aucune donation antérieure.
Enfant unique
Abattement : 100 000 €
38 194 €
soit 12,7 % de la valeur
Taux : 5 % → 20 %
2 frères / sœurs
Abattement : 15 932 € / chacun
57 888 € / chacun
soit 38,6 % de la valeur
Taux : 35 % / 45 %
Neveu / nièce
Abattement : 7 967 €
160 519 €
soit 53,5 % de la valeur
Taux : 55 %
Tiers (sans parenté)
Abattement : 1 594 €
178 443 €
soit 59,5 % de la valeur
Taux : 60 %
Source : art. 777 et 779 CGI. Conjoint marié : 0 € (exonération totale, art. 796-0 bis CGI).
Calculez pour votre situation
La résidence principale bénéficie-t-elle d'un abattement spécial ?
Cas du conjoint survivant : aucun droit à payer
Le conjoint marié et le partenaire PACS (avec testament) sont totalement exonérés (loi TEPA 2007, art. 796-0 bis CGI). Quelle que soit la valeur de la maison.
Deux situations fréquentes :
- Conjoint prend l'usufruit : enfants en nue-propriété. Base taxable réduite selon l'âge du conjoint (ex : 60 % à 70 ans). Au décès du conjoint : pleine propriété sans droits.
- Conjoint prend 1/4 en pleine propriété : enfants se partagent les 3/4 restants.
Pour approfondir : droits du conjoint survivant →
Vous ne pouvez pas payer dans les 6 mois ?
Délai légal : 6 mois. Au-delà : intérêts de retard 0,2 %/mois + majorations. Trois solutions :
1. Paiement fractionné — Plusieurs versements sur 1 an max (3 ans si nue-propriété). Intérêts + garantie (hypothèque).
2. Paiement différé — Report jusqu'à la réunion usufruit/nue-propriété. Intérêts courent.
3. Prêt bancaire — Crédit relais dans l'attente de la vente du bien.
Guide complet : frais de notaire succession →
Comment réduire les frais avant le décès ?
1. Donation de son vivant
100 000 € par enfant, renouvelable tous les 15 ans. Trois cycles possibles entre 50 et 80 ans.
2. Démembrement de propriété
Donner la nue-propriété en conservant l'usufruit. Base taxable réduite selon l'âge.
3. Assurance vie
Hors succession, 152 500 € par bénéficiaire (avant 70 ans). Le meilleur levier pour les collatéraux/tiers.
Simulez l'impact de chaque stratégie
Ce qui change en 2026 pour les successions immobilières
1. Gel des abattements jusqu'en 2028
Les abattements (100 000 € par enfant, 15 932 € frères/sœurs, etc.) sont gelés jusqu'en 2028 par la loi de finances 2026. En termes réels, leur valeur diminue avec l'inflation immobilière.
2. Frais bancaires de succession plafonnés
Depuis le 13 novembre 2025, les banques ne peuvent plus prélever de frais sur les successions simples (héritiers identifiés, pas de crédit immobilier) ou dont le solde total des comptes est inférieur à 5 910 €. Au-delà, les frais sont plafonnés à 1 % des avoirs, maximum 857 €. Source : Code monétaire et financier, art. D312-1-3.
3. Dons familiaux pour l'achat d'une résidence principale
La loi de finances 2025 (applicable jusqu'au 31 décembre 2026) permet aux parents, grands-parents ou arrière-grands-parents de donner jusqu'à 100 000 € par donateur (et 300 000 € par bénéficiaire) en exonération totale de droits, à condition que la somme finance l'achat ou la construction d'une résidence principale, ou des travaux de rénovation énergétique. Source : economie.gouv.fr.
4. Familles recomposées : nouvel abattement de 15 932 €
Depuis le 1er janvier 2026, l'article 788 III bis du CGI (introduit par amendement n° I-3924 au PLF 2026) crée un abattement spécifique de 15 932 € pour les enfants du conjoint ou partenaire de PACS que le défunt a élevés — sans adoption formelle.
Conditions strictes : le défunt doit avoir prodigué des secours et soins ininterrompus de façon continue : pendant au moins 5 ans si l'enfant est mineur au décès, ou au moins 10 ans (minorité + majorité) si l'enfant est majeur au décès.
Avant cette réforme, ces beaux-enfants étaient traités comme des tiers : abattement de seulement 1 594 € puis taxe à 60 %. Cette mesure est particulièrement utile lors de la transmission d'un bien immobilier dans une famille recomposée.
Questions fréquentes sur les frais de succession d'une maison
Les 7 questions les plus posées par nos utilisateurs.
Quels sont les frais de succession pour un bien immobilier ?
Deux postes : droits de succession (impôt État, barème progressif de 5 % à 60 %) + frais de notaire (émoluments réglementés ≈ 1-2 % de l'actif brut + TVA + débours). Le notaire est obligatoire si la succession comprend un bien immobilier.
Comment se passe la succession d'une maison ?
En 4 étapes dans les 6 mois : (1) déclaration de décès + contact notaire, (2) inventaire et estimation de la maison, (3) déclaration de succession Cerfa n° 2705, (4) paiement des droits et partage. Le notaire libère les fonds après le paiement des droits.
Comment sont calculés les frais de succession sur une maison ?
4 étapes : (1) valeur vénale nette au jour du décès, (2) votre part selon l'ordre des héritiers, (3) abattement personnel (100 000 € enfant, exonération conjoint), (4) barème progressif. Abattement 20 % si résidence principale (art. 764 bis CGI).
La résidence principale est-elle taxée différemment ?
Oui. Abattement de 20 % sur la valeur si le conjoint, partenaire PACS ou un enfant mineur/majeur protégé y réside au jour du décès (art. 764 bis CGI). Cumulable avec les abattements personnels. Économie réelle : plusieurs milliers d'euros selon la valeur du bien.
Comment ne pas payer de droits de succession sur une maison ?
Stratégies avant le décès uniquement : donation de son vivant (100 000 €/enfant tous les 15 ans), démembrement de propriété (donner la nue-propriété en gardant l'usufruit), assurance vie (152 500 €/bénéficiaire, hors succession). Après le décès : les leviers sont très limités.
Que faire si on ne peut pas payer les droits dans les 6 mois ?
3 solutions : (1) paiement fractionné — plusieurs versements sur 1 an (3 ans si nue-propriété), intérêts + hypothèque, (2) paiement différé — report jusqu'à la réunion de l'usufruit, (3) crédit bancaire relais sur le bien hérité. L'accord unanime des héritiers est requis pour les options 1 et 2.
Quels sont les frais de notaire pour une succession avec maison ?
Barème dégressif réglementé : de 1,596 % (premiers 6 500 €) à 0,434 % (au-delà de 60 000 €), + TVA 20 % + débours (~300-500 €). Pour une maison de 300 000 €, comptez ≈ 2 300 € de frais de notaire.
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Rédigé par
Thomas Legrand
Juriste spécialisé en droit des successions · Directeur de publication
Juriste avec plus de 20 ans d'expérience dans le droit notarial et le conseil en transmission patrimoniale. Fondateur de France Succession en 2026.
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