Le démembrement de propriété est une technique juridique qui partage les droits attachés à un bien entre plusieurs personnes. Il est fréquent dans une donation familiale, une succession, un achat immobilier ou la détention de parts de société.
Ce mécanisme permet souvent de transmettre sans priver immédiatement le donateur de son logement ou de ses revenus. Avant de signer, il faut comprendre qui décide, qui paie et ce qui se passe en cas de vente ou de décès.
Règles vérifiées au 1er août 2026. Les exemples restent pédagogiques.
Démembrement de propriété : qui possède quoi ?
Le droit de propriété est traditionnellement décrit à partir de trois prérogatives :
- l’usus, c’est-à-dire le droit d’utiliser le bien ;
- le fructus, c’est-à-dire le droit d’en percevoir les revenus ;
- l’abusus, c’est-à-dire le droit d’en disposer, notamment en le vendant ou en le donnant.
Dans un démembrement, les deux premières prérogatives appartiennent à l’usufruitier. Le nu-propriétaire conserve la troisième. La propriété n’est donc pas divisée en deux moitiés : chacun détient un droit différent sur le même bien.
L’usufruitier doit préserver la substance du bien. Il peut l’occuper ou le louer et percevoir les loyers, mais il ne peut pas transformer le bien au point d’en compromettre la conservation. Le nu-propriétaire peut céder sa nue-propriété, mais l’acquéreur devra respecter l’usufruit existant.
Le démembrement ne se confond pas avec l’indivision : l’indivision concerne plusieurs personnes titulaires de droits concurrents sur un même bien, tandis que le démembrement répartit l’usufruit et la nue-propriété. Les deux situations peuvent toutefois se cumuler, par exemple lorsque plusieurs enfants reçoivent ensemble la nue-propriété.
| Droit ou décision | Usufruitier | Nu-propriétaire |
|---|---|---|
| Habiter le logement | Oui, sauf clause contraire | Non, sauf accord de l’usufruitier |
| Percevoir les loyers | Oui | Non pendant l’usufruit |
| Vendre son propre droit | Son usufruit, sous conditions | Sa nue-propriété |
| Vendre la pleine propriété | Avec l’accord du nu-propriétaire | Avec l’accord de l’usufruitier |
| Supporter l’entretien courant | En principe oui | Non, sauf clause ou situation particulière |
| Récupérer la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit | Non | Oui |
Comment le démembrement prend-il fin ?
L’usufruit peut être viager ou temporaire. Dans le premier cas, il s’éteint généralement au décès de l’usufruitier. Dans le second, il prend fin à l’expiration de la durée prévue dans l’acte.
Le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire : c’est le remembrement ou la réunion de l’usufruit à la nue-propriété. Cette réunion ne constitue pas une nouvelle donation. La succession de l’usufruitier doit toutefois être traitée séparément pour ses autres biens, ses dettes et ses droits éventuels.
Les principales formes de démembrement de propriété
La donation avec réserve d’usufruit
C’est le cas le plus courant en transmission familiale. Un parent donne la nue-propriété d’une maison à son enfant et conserve l’usufruit. Il peut continuer à y vivre ou à percevoir les loyers.
La donation est immédiate sur le plan juridique : l’enfant devient nu-propriétaire dès la signature. En revanche, il n’a pas la jouissance du bien tant que l’usufruit subsiste. Au décès du parent usufruitier, il récupère la pleine propriété.
Pour un immeuble, cette donation doit être reçue par notaire. L’article 931 du Code civil impose l’acte notarié pour les donations entre vifs ; impots.gouv.fr rappelle également cette obligation pour les immeubles et droits immobiliers.
Le démembrement temporaire
Un usufruit temporaire peut transmettre pendant une durée définie l’usage d’un logement ou les revenus d’un bien loué. Le donateur conserve la nue-propriété et récupère la pleine propriété à la fin de la période.
Ce montage peut aider un enfant à se loger ou à percevoir un revenu. L’administration peut néanmoins examiner la réalité de l’avantage et la cohérence de l’opération.
L’achat en nue-propriété
Dans un achat en nue-propriété, l’investisseur acquiert un droit sans bénéficier immédiatement de l’usage ou des loyers. Le prix payé n’est pas automatiquement égal à la valeur fiscale de l’article 669 : durée, marché local, état du bien, charges et clauses déterminent la valeur économique.
Le barème 2026 de l’usufruit et de la nue-propriété
Pour la liquidation de certains droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière, l’article 669 du CGI valorise l’usufruit viager et la nue-propriété selon l’âge de l’usufruitier au jour de la mutation.
À la date de vérification du 1er août 2026, le barème reste le suivant :
| Âge de l’usufruitier au jour de l’opération | Valeur fiscale de l’usufruit | Valeur fiscale de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| À partir de 91 ans | 10 % | 90 % |
Pour un usufruit temporaire, l’article 669, II du CGI retient 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, sans fraction. Un usufruit de dix ans est donc valorisé à 23 % ; la durée exacte et la rédaction de l’acte doivent être vérifiées par le notaire.
Ce barème sert à calculer certains droits, pas à fixer le prix de marché. Il faut distinguer valeur fiscale, prix de vente et valeur patrimoniale.
Fiscalité du démembrement : donation, succession et décès
Les droits lors d’une donation de nue-propriété
Les droits de donation sont calculés sur la valeur fiscale de la nue-propriété, après application des abattements disponibles. En ligne directe, l’article 779 du CGI prévoit un abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable en principe tous les quinze ans.
La base taxable est ensuite soumise au barème progressif de l’article 777 du CGI. Le résultat dépend donc de l’âge de l’usufruitier, de la valeur du bien, du lien de parenté et des donations déjà réalisées entre les mêmes personnes.
La réunion au décès de l’usufruitier
Lorsque l’usufruit viager s’éteint au décès, le nu-propriétaire devient plein propriétaire du bien. L’article 1133 du CGI prévoit que la réunion de l’usufruit à la nue-propriété ne donne pas ouverture à un nouvel impôt ou à une nouvelle taxe lorsqu’elle résulte du décès de l’usufruitier ou de l’expiration du temps fixé.
Cette règle ne signifie pas que toutes les situations sont automatiquement sécurisées. L’acte doit être régulier, les valeurs cohérentes et les donations documentées. L’article 751 du CGI prévoit par ailleurs une présomption fiscale dans certaines configurations ; une opération réalisée peu avant un décès mérite donc une analyse professionnelle.
Ce qui a changé en 2026
Au 1er août 2026, l’article 669 reste la référence pour la valorisation fiscale présentée dans ce guide. Vérifiez toujours sa version applicable à la date de l’opération.
En revanche, la déclaration des dons manuels est en principe obligatoirement réalisée en ligne depuis le 1er janvier 2026, sauf exceptions. Cette évolution concerne les dons manuels ; elle ne transforme pas une donation immobilière démembrée en simple déclaration, puisque l’acte notarié reste nécessaire.
Quel est le coût d’un démembrement de propriété ?
Le coût dépend de l’opération et de la valeur retenue. Pour une donation immobilière démembrée, il peut comprendre les droits de donation calculés sur la valeur fiscale de la nue-propriété, les frais de l’acte notarié, la taxe de publicité foncière, le prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement ainsi que la contribution de sécurité immobilière. Le détail des prélèvements applicables aux donations immobilières est rappelé par l’administration fiscale.
Les frais ne se déduisent pas du seul barème de l’article 669 : celui-ci sert à déterminer une valeur fiscale, pas à calculer automatiquement le coût total de l’acte. Pour un achat en nue-propriété, le prix est fixé par le marché et les clauses de l’opération ; il faut aussi examiner les charges, la durée de l’usufruit et les frais liés à l’acquisition.
Démembrement et IFI : une règle distincte
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) obéit à des règles spécifiques. En principe, un immeuble grevé d’usufruit est compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour sa valeur en pleine propriété. L’article 968 du CGI prévoit toutefois des exceptions dans lesquelles la valeur est répartie entre usufruitier et nu-propriétaire selon l’article 669. La situation dépend donc de l’origine du démembrement ; elle doit être vérifiée séparément avec un professionnel.
Deux exemples de calcul détaillés
Les calculs ci-dessous supposent que la valeur du bien est documentée, que les abattements n’ont pas déjà été utilisés et qu’aucune autre règle particulière ne s’applique.
Exemple 1 : Marie donne la nue-propriété d’une maison à 65 ans
Marie, âgée de 65 ans, donne à son fils la nue-propriété d’une maison évaluée à 400 000 €. Elle conserve l’usufruit viager.
- À 65 ans, l’article 669 valorise la nue-propriété à 60 %.
- Valeur fiscale donnée : 400 000 € × 60 % = 240 000 €.
- Abattement parent-enfant disponible : 100 000 €.
- Base taxable : 240 000 € − 100 000 € = 140 000 €.
- Droits selon le barème en ligne directe de l’article 777 : environ 26 194 €, hors frais d’acte et sous réserve des arrondis et de l’historique fiscal.
Le calcul des droits est progressif : 5 % jusqu’à 8 072 €, 10 % sur la tranche suivante, 15 % sur la suivante, puis 20 % jusqu’à 552 324 €. Marie conserve l’usage du logement, mais son fils devient propriétaire de la nue-propriété dès la donation.
Exemple 2 : Pierre transmet à deux enfants à 75 ans
Pierre, âgé de 75 ans, donne la nue-propriété d’un appartement estimé à 500 000 € à ses deux enfants, à parts égales, tout en conservant l’usufruit.
- À 75 ans, la nue-propriété vaut 70 %.
- Valeur fiscale totale : 500 000 € × 70 % = 350 000 €.
- Part fiscale de chaque enfant : 350 000 € ÷ 2 = 175 000 €.
- Après l’abattement de 100 000 € par enfant, la base taxable de chacun est de 75 000 €.
- Les droits estimatifs s’élèvent à environ 13 194 € par enfant, soit environ 26 389 € au total, hors frais et autres donations.
Ce résultat ne se transpose pas automatiquement à un couple : il faut répartir la propriété du bien et la donation entre chaque donateur et chaque enfant. Le raisonnement se fait toujours bénéficiaire par bénéficiaire.
Qui paie les charges et les travaux ?
La répartition des travaux est une source fréquente de conflit. Le principe légal est le suivant : l’usufruitier assume les réparations d’entretien ; les grosses réparations restent à la charge du propriétaire, c’est-à-dire du nu-propriétaire, sauf si elles ont été rendues nécessaires par un défaut d’entretien de l’usufruitier.
| Dépense | Règle de principe | À vérifier dans l’acte ou les faits |
|---|---|---|
| Entretien courant | Usufruitier | État du bien lors de la prise d’effet |
| Petites réparations | Usufruitier | Cause réelle de la dégradation |
| Gros murs, poutres, couverture entière | Nu-propriétaire | Qualification exacte au regard de l’article 606 |
| Travaux d’amélioration | Selon l’accord des parties | Qui décide, paie et profite de la plus-value |
| Charges de copropriété | Répartition selon la nature de la charge | Règlement de copropriété et acte |
| Taxe foncière | Usufruitier en principe | Article 1400, II du CGI et clauses de l’acte |
| Assurance | À organiser entre les parties | Contrat d’assurance, usage du bien et clauses de l’acte |
Une facture élevée n’est pas forcément une grosse réparation. En cas de désaccord, conservez devis, échanges et constats avant le chantier.
Peut-on vendre un bien démembré ?
Oui, mais il faut distinguer trois opérations :
- l’usufruitier vend son usufruit ;
- le nu-propriétaire vend sa nue-propriété ;
- les deux vendent ensemble la pleine propriété.
L’article 595 du Code civil autorise l’usufruitier à céder son droit. Cette cession ne donne pas nécessairement à l’acquéreur un usufruit plus long que celui qui existait initialement. Le nu-propriétaire peut également céder sa nue-propriété, mais l’usufruit continue de produire ses effets.
Pour vendre la pleine propriété, l’accord des deux titulaires est indispensable. L’article 621 du Code civil prévoit une répartition du prix selon la valeur respective des droits, sauf accord de report sur le prix. Une clause de quasi-usufruit peut alors créer une dette de restitution : elle doit être rédigée et suivie avec soin.
Les avantages et les limites du démembrement
| Avantages possibles | Limites à anticiper |
|---|---|
| Transmettre de son vivant tout en conservant l’usage du logement | Le nu-propriétaire n’en a pas la jouissance pendant l’usufruit |
| Calculer les droits sur une valeur liée à l’âge de l’usufruitier | La vente exige une décision commune |
| Protéger les revenus ou le cadre de vie d’un parent | Travaux et charges peuvent créer un conflit |
| Récupérer la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit | Le barème fiscal ne garantit ni prix de marché ni économie |
Une donation peut aussi modifier l’équilibre entre héritiers. La réserve héréditaire et les donations antérieures doivent être examinées.
Pour comprendre le cadre plus large, consultez le guide nue-propriété : droits, barème et succession et notre page pilier sur la donation de son vivant.
Comment mettre en place un démembrement concrètement ?
Définir l'objectif
Distinguez transmission, protection du conjoint, aide temporaire, investissement ou organisation d'une succession.
Vérifier la propriété
Rassemblez le titre de propriété, le régime matrimonial, les donations antérieures, les dettes et les informations sur les héritiers.
Faire estimer le bien
Obtenez une valeur documentée. Le barème fiscal ne remplace pas une estimation immobilière ou patrimoniale.
Calculer la base fiscale
Appliquez l'article 669, puis les abattements et le barème des droits selon le lien de parenté.
Rédiger les clauses
Discutez de la réversion d'usufruit, des travaux, de la vente, du remploi du prix et de la répartition des charges.
Signer devant notaire
Pour un immeuble ou un droit immobilier, l'acte notarié et sa publicité foncière sont obligatoires.
Une donation immobilière démembrée ne se prépare pas avec un seul calcul. Le notaire vérifie aussi la propriété, le conjoint, la réserve héréditaire et les clauses utiles en cas de vente.
Pour comparer l’effet d’une transmission anticipée avec la situation au décès, utilisez aussi le simulateur des droits de succession. Ces outils donnent une première estimation et ne remplacent pas l’analyse de l’acte.
Les erreurs à éviter
- Confondre barème fiscal et prix de marché : l’article 669 sert à liquider certains droits ; un achat en nue-propriété se négocie selon sa durée, ses risques et ses clauses.
- Croire que tout est exonéré : la donation peut rester taxable après abattements ; il faut aussi prévoir acte, publicité foncière et conséquences d’une vente.
- Oublier les donations passées : l’abattement de 100 000 € dépend de l’historique entre le même donateur et le même bénéficiaire.
- Négliger la vente et les travaux : l’acte doit organiser les décisions, les travaux urgents, le remploi du prix et les désaccords.
- Oublier les autres héritiers : la donation-partage, la réserve héréditaire et l’équilibre entre enfants doivent être étudiés avec le notaire.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?
Le démembrement sépare la pleine propriété entre l'usufruitier, qui utilise le bien et en perçoit les revenus, et le nu-propriétaire, qui détient le droit d'en disposer.
Quel est le barème du démembrement de propriété en 2026 ?
Le barème de l'article 669 du CGI dépend de l'âge de l'usufruitier. Entre 61 et 70 ans, l'usufruit vaut 40 % et la nue-propriété 60 % de la pleine propriété pour le calcul fiscal.
Qui paie les travaux dans un bien démembré ?
L'usufruitier prend en principe les réparations d'entretien. Les grosses réparations définies par l'article 606 du Code civil relèvent du nu-propriétaire, sauf si elles résultent d'un défaut d'entretien.
Peut-on vendre un bien en démembrement ?
Oui, mais la vente de la pleine propriété nécessite l'accord de l'usufruitier et du nu-propriétaire. Le prix est ensuite réparti selon la valeur respective de leurs droits, sauf accord différent.
Que se passe-t-il au décès de l'usufruitier ?
L'usufruit viager s'éteint au décès et le nu-propriétaire devient plein propriétaire. L'article 1133 du CGI prévoit en principe l'absence de nouvel impôt ou taxe sur cette réunion.
Faut-il passer devant un notaire pour démembrer un bien immobilier ?
Oui. Une donation portant sur un immeuble ou un droit immobilier doit être reçue par notaire et publiée au service de la publicité foncière.
Rédigé par
Thomas Legrand
Juriste spécialisé en droit des successions · Directeur de publication
Juriste avec plus de 20 ans d'expérience dans le droit notarial et le conseil en transmission patrimoniale. Fondateur de France Succession en 2026.
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