La donation par usufruit attire parce qu’elle promet de transmettre un bien sans perdre immédiatement son usage. Mais l’expression est ambiguë. Dans la pratique, beaucoup de personnes cherchent une donation avec réserve d’usufruit : le parent donne la nue-propriété à ses enfants, mais conserve le droit d’habiter le logement ou d’en percevoir les loyers.
Il existe aussi une vraie donation d’usufruit : le propriétaire donne seulement l’usufruit, souvent pour une durée temporaire, afin qu’un proche perçoive des revenus ou occupe un bien. Les effets civils et fiscaux ne sont pas les mêmes. L’enjeu est donc de choisir le bon montage avant de signer chez le notaire.
Donation par usufruit : de quoi parle-t-on exactement ?
Le droit de propriété se divise classiquement en trois attributs : utiliser le bien, en percevoir les revenus et en disposer. L’usufruit regroupe l’usage et les revenus. La nue-propriété correspond au droit de disposer du bien, sans pouvoir l’utiliser librement tant que l’usufruit existe.
En matière de transmission familiale, deux scénarios reviennent souvent.
| Opération | Qui reçoit quoi ? | Objectif principal | Fiscalité de départ |
|---|---|---|---|
| Donation de l’usufruit | Le bénéficiaire reçoit l’usage ou les revenus du bien | Aider temporairement un proche, transmettre des loyers | Droits calculés sur la valeur de l’usufruit donné |
| Donation avec réserve d’usufruit | Le bénéficiaire reçoit la nue-propriété, le donateur garde l’usufruit | Anticiper la succession sans se démunir | Droits calculés sur la valeur de la nue-propriété donnée |
La seconde situation est la plus fréquente. Un parent donne la nue-propriété de sa maison à ses enfants, tout en continuant à y vivre. Si le bien est loué, il conserve les loyers. Au décès de l’usufruitier, l’usufruit s’éteint et les enfants deviennent pleins propriétaires.
Donation avec réserve d’usufruit : l’avantage fiscal réel
L’avantage fiscal ne vient pas d’une exonération magique. Il vient du fait que la donation ne porte pas sur toute la valeur du bien. Si vous donnez seulement la nue-propriété, les droits sont calculés sur la valeur fiscale de cette nue-propriété.
Cette valeur dépend de l’âge de l’usufruitier au jour de la donation. Plus l’usufruitier est jeune, plus son usufruit vaut cher. Donc la nue-propriété transmise vaut moins cher. Plus l’usufruitier est âgé, plus la nue-propriété représente une part élevée de la pleine propriété.
| Age de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Cette mécanique explique pourquoi la donation avec réserve d’usufruit est souvent utilisée autour de 55, 60 ou 65 ans. Par exemple, à 65 ans, la nue-propriété vaut 60 % du bien. Un logement estimé 300 000 € est donc fiscalement transmis pour 180 000 €, avant application des abattements.
Ce que dit la loi sur la donation par usufruit
Une donation immobilière ne se fait pas par simple courrier. L’acte notarié est obligatoire. L’administration fiscale rappelle que les donations d’immeubles et de droits immobiliers doivent passer par un notaire, qui calcule et perçoit les droits.
Il faut aussi distinguer les droits du donateur et ceux du bénéficiaire. Le donateur usufruitier garde le droit d’occuper le bien ou d’encaisser les loyers. En contrepartie, il doit préserver la substance du bien et assumer les charges liées à l’usage normal. Le nu-propriétaire ne peut pas vendre seul la pleine propriété sans l’accord de l’usufruitier.
L’usufruit lui-même peut parfois être donné ou cédé. L’article 595 du Code civil indique que l’usufruitier peut céder son droit à titre gratuit. Cette situation doit être maniée avec prudence, car elle ne produit pas les mêmes effets qu’une donation de nue-propriété avec réserve d’usufruit.
Cas pratiques : calculer une donation par usufruit
Les exemples suivants supposent que les personnes résident fiscalement en France, que le bien est correctement évalué et qu’aucune donation antérieure n’a consommé les abattements entre les mêmes personnes depuis moins de 15 ans.
Exemple 1 : un parent de 65 ans donne la nue-propriété d’une maison
Marie, 65 ans, possède une maison estimée à 300 000 €. Elle veut la transmettre à son fils tout en continuant à y vivre. Elle donne donc la nue-propriété et conserve l’usufruit.
Selon l’article 669 du CGI, à 65 ans, l’usufruit vaut 40 % et la nue-propriété 60 %.
- Valeur du bien : 300 000 €
- Valeur de la nue-propriété transmise : 300 000 € x 60 % = 180 000 €
- Abattement parent-enfant : 100 000 €, selon l’article 779 du CGI
- Base taxable : 180 000 € - 100 000 € = 80 000 €
Les droits ne portent donc pas sur 300 000 €, mais sur 80 000 € après abattement.
Pour une donation parent-enfant, le barème progressif des droits s’applique ensuite à la base taxable. Sur 80 000 €, les droits se calculent par tranches en ligne directe. Le résultat dépend aussi des donations passées et des éventuelles réductions ou exonérations applicables.
Exemple 2 : deux parents de 68 ans donnent un bien à deux enfants
Pierre et Anne, tous deux âgés de 68 ans, possèdent ensemble un appartement estimé à 500 000 €. Ils donnent la nue-propriété à leurs deux enfants, à parts égales, en conservant l’usufruit.
A 68 ans, la nue-propriété vaut 60 %.
- Valeur de l’appartement : 500 000 €
- Valeur fiscale de la nue-propriété : 500 000 € x 60 % = 300 000 €
- Part reçue par chaque enfant : 150 000 €
Chaque parent transmet fiscalement la moitié de chaque part, soit 75 000 € à chaque enfant. Comme chaque parent dispose d’un abattement de 100 000 € par enfant, aucune base taxable ne subsiste dans cet exemple, sous réserve que les abattements soient disponibles.
Ce deuxième exemple montre l’intérêt du raisonnement par donateur et par bénéficiaire. Un couple avec deux enfants peut souvent transmettre davantage sans droits qu’un parent seul, car les abattements se cumulent par couple donateur-donataire.
Exemple 3 : donner seulement l’usufruit d’un appartement loué
Jacques, 72 ans, possède un appartement loué 900 € par mois. Il veut aider sa fille pendant 10 ans. Il lui donne temporairement l’usufruit, tout en conservant la nue-propriété.
Selon l’article 669 du CGI, un usufruit constitué pour une durée fixe est évalué à 23 % de la pleine propriété par période de dix ans.
Si l’appartement vaut 240 000 €, la valeur fiscale de l’usufruit temporaire est :
- 240 000 € x 23 % = 55 200 €
Sa fille reçoit donc un droit fiscalement évalué à 55 200 €. Si l’abattement parent-enfant de 100 000 € est disponible, aucun droit de donation n’est dû, mais l’acte et la déclaration restent nécessaires.
Frais, notaire et fiscalité : ce qu’il faut prévoir
La donation avec réserve d’usufruit ne se limite pas aux droits de donation. Pour un bien immobilier, il faut aussi prévoir les frais liés à l’acte et à sa publication.
Impots.gouv.fr indique que la donation d’un bien immobilier entraîne, lors de la publication au service de la publicité foncière, la taxe de publicité foncière au taux de 0,60 %, le prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement fixé à 2,37 % du montant de cette taxe, et la contribution de sécurité immobilière au taux de 0,1 %.
Le notaire facture également ses émoluments selon le tarif réglementé, auxquels peuvent s’ajouter des débours. Ces frais varient selon la valeur du bien, la structure de la donation et les formalités nécessaires.
En 2026, aucune réforme spécifique n’a modifié le barème fiscal de l’usufruit et de la nue-propriété pour les donations. La loi de finances 2026 a en revanche confirmé plusieurs évolutions fiscales générales, et la déclaration des dons manuels devient en principe obligatoire en ligne depuis le 1er janvier 2026. Pour les donations immobilières notariées, le notaire reste l’interlocuteur central.
Les erreurs à éviter
Confondre donation d’usufruit et donation avec réserve d’usufruit
Dans le premier cas, vous donnez l’usage ou les revenus. Dans le second, vous transmettez la propriété future du bien tout en gardant l’usage actuel.
Oublier le rappel fiscal
Les abattements ne se renouvellent pas à chaque donation. Ils sont appréciés sur une période de 15 ans entre le même donateur et le même bénéficiaire.
Croire que le décès efface une donation mal préparée
Une donation peut être rapportable civilement à la succession, ou provoquer une tension entre héritiers si elle n’a pas été expliquée et équilibrée. Une donation-partage avec réserve d’usufruit peut parfois mieux sécuriser la famille qu’une donation simple.
Mal répartir les charges
L’usufruitier et le nu-propriétaire doivent savoir qui paie quoi : entretien courant, grosses réparations, taxe foncière, assurance, travaux, décision de vendre. L’acte doit être précis, surtout pour un bien locatif ou une résidence secondaire.
Oublier le conjoint
Une réserve d’usufruit réversible au profit du conjoint survivant peut protéger le cadre de vie du couple. Mais elle change la valeur fiscale de l’opération et doit être prévue dans l’acte.
Comment procéder concrètement ?
La bonne méthode commence par une question simple : voulez-vous aider quelqu’un maintenant, ou transmettre la propriété future d’un bien ?
Si l’objectif est d’aider un enfant étudiant ou un proche en difficulté, une donation temporaire d’usufruit peut être adaptée. Elle permet de transférer des loyers ou l’usage d’un bien pendant une durée limitée. C’est un outil de revenus.
Si l’objectif est d’anticiper la succession, la donation avec réserve d’usufruit est souvent plus cohérente. Vous conservez l’usage du bien, mais les enfants deviennent nus-propriétaires. Au décès de l’usufruitier, la pleine propriété se reconstitue sans droits supplémentaires en application de l’article 1133 du CGI.
Avant le rendez-vous notarial, préparez quatre éléments :
| Document ou information | Pourquoi c’est utile |
|---|---|
| Estimation récente du bien | Base de calcul des droits et des frais |
| Age de l’usufruitier | Détermine la valeur fiscale selon l’article 669 CGI |
| Historique des donations | Vérifie les abattements encore disponibles |
| Situation familiale | Anticipe la réserve héréditaire, le conjoint et les conflits |
Ensuite, comparez trois options : donation simple avec réserve d’usufruit, donation-partage avec réserve d’usufruit, ou donation temporaire d’usufruit. Le bon choix dépend de votre objectif patrimonial, pas seulement du montant des droits.
Pour approfondir le sujet de la transmission de votre vivant, consultez aussi le guide donation de son vivant, le guide donation avant 70 ans et le barème usufruit.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre donation par usufruit et donation avec réserve d'usufruit ?
La donation par usufruit peut signifier que vous donnez l'usufruit à un bénéficiaire. La donation avec réserve d'usufruit signifie plutôt que vous donnez la nue-propriété et gardez l'usufruit. Cette seconde opération est la plus utilisée pour transmettre une maison tout en continuant à l'habiter.
Peut-on donner sa maison en gardant l'usufruit ?
Oui. Vous pouvez donner la nue-propriété de votre maison et conserver l'usufruit. Vous gardez alors le droit d'y vivre ou, si elle est louée, d'en percevoir les loyers. Pour un bien immobilier, l'acte notarié est obligatoire.
Comment calculer la valeur d'une donation avec usufruit ?
Il faut d'abord estimer la pleine propriété du bien, puis appliquer le barème de l'article 669 du CGI selon l'âge de l'usufruitier. Si l'usufruitier a 65 ans, la nue-propriété vaut 60 %. Un bien de 300 000 € est donc transmis fiscalement pour 180 000 € avant abattements.
Qui paie les frais d'une donation avec réserve d'usufruit ?
Les droits et frais peuvent être payés par le donataire ou pris en charge par le donateur. En pratique, beaucoup de parents paient les frais pour ne pas alourdir la charge de leurs enfants. Cette prise en charge doit être organisée avec le notaire.
Que se passe-t-il au décès de l'usufruitier ?
L'usufruit s'éteint. Le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété. Selon l'article 1133 du CGI, cette réunion de l'usufruit à la nue-propriété ne déclenche pas de nouvel impôt lorsqu'elle résulte du décès de l'usufruitier.
Peut-on vendre un bien donné avec réserve d'usufruit ?
Oui, mais la vente suppose l'accord de l'usufruitier et du nu-propriétaire. Le prix est ensuite réparti selon la valeur respective de l'usufruit et de la nue-propriété, sauf convention de remploi ou quasi-usufruit prévue dans l'acte.
La donation avec usufruit est-elle toujours avantageuse ?
Non. Elle est utile si vous voulez transmettre un bien sans vous démunir, mais elle fige une partie de l'organisation familiale. Elle peut être mal adaptée si vous pensez vendre rapidement le bien, si les héritiers sont en conflit ou si votre besoin de liquidités est incertain.
Rédigé par
Thomas Legrand
Juriste spécialisé en droit des successions · Directeur de publication
Juriste avec plus de 20 ans d'expérience dans le droit notarial et le conseil en transmission patrimoniale. Fondateur de France Succession en 2026.
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