La question de l’usufruit dans une succession apparaît souvent après le décès d’un parent ou d’un conjoint. Elle devient particulièrement importante lorsqu’un logement, un portefeuille de placements ou des parts de société sont partagés entre un usufruitier et des nus-propriétaires.
Le vocabulaire peut prêter à confusion. L’usufruitier a le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus. Le nu-propriétaire détient la propriété, mais il ne peut généralement pas profiter du bien tant que l’usufruit existe. La pleine propriété réunit ces deux droits.
Ce guide distingue les règles civiles, la valorisation fiscale et les décisions pratiques : choix du conjoint, paiement des droits, travaux, vente et extinction de l’usufruit. Les montants et textes cités ont été vérifiés le 31 juillet 2026.
Usufruit et succession : de quoi parle-t-on exactement ?
L’article 578 du Code civil définit l’usufruit comme le droit de jouir d’une chose dont une autre personne a la propriété, à condition d’en conserver la substance. Il peut porter sur un immeuble, un compte-titres, des parts sociales ou d’autres biens.
Dans une succession, le démembrement peut venir de la loi, d’un testament, d’une donation entre époux ou d’une donation antérieure avec réserve d’usufruit. Il faut donc commencer par lire l’acte qui a créé le droit. Une succession avec usufruit légal du conjoint ne se traite pas exactement comme une donation de nue-propriété réalisée vingt ans plus tôt.
| Droit | Usufruitier | Nu-propriétaire |
|---|---|---|
| Habiter le logement | Oui, dans les limites de l’acte | Non, sauf accord de l’usufruitier |
| Percevoir les loyers ou revenus | Oui, pendant l’usufruit | Non, sauf convention particulière |
| Conserver la substance du bien | Oui, obligation de conservation | Oui, en tant que propriétaire |
| Vendre seul la pleine propriété | Non | Non |
| Vendre ou céder son propre droit | Oui, son usufruit | Oui, sa nue-propriété |
| Récupérer la pleine propriété à l’extinction | Non, sauf s’il est aussi nu-propriétaire | Oui |
L’usufruitier ne détient donc pas une moitié matérielle de la maison. Il détient un droit de jouissance sur le bien. Le nu-propriétaire ne détient pas non plus une moitié du bien : il possède la propriété grevée par l’usufruit.
Qui reçoit l’usufruit dans une succession ?
Le choix du conjoint survivant avec des enfants communs
Lorsque le défunt laisse des enfants issus des deux époux, le conjoint survivant peut choisir entre deux droits, selon l’article 757 du Code civil :
- l’usufruit de la totalité des biens existants ;
- ou la propriété du quart des biens.
Si le conjoint choisit l’usufruit total, les enfants recueillent la nue-propriété de la succession. Le conjoint peut continuer à habiter le logement ou, selon la nature du bien, à en percevoir les revenus. Les enfants restent propriétaires, mais leur droit de jouissance est différé.
Si le défunt laisse un ou plusieurs enfants qui ne sont pas issus des deux époux, le conjoint survivant recueille en principe le quart de la succession en pleine propriété. Il ne bénéficie pas automatiquement de l’option pour l’usufruit total prévue dans la situation des enfants communs. Une donation entre époux, un testament ou un contrat de mariage peut toutefois modifier l’analyse, dans les limites de la réserve héréditaire.
Le service public rappelle ces deux situations et précise que le conjoint doit faire connaître son choix. En l’absence de choix écrit dans le délai applicable, l’usufruit de la totalité peut être retenu dans le cas prévu par la loi. Le notaire vérifie les dates et les actes du dossier.
Le partenaire de Pacs et le concubin
Le partenaire de Pacs n’est pas héritier en l’absence de testament, même s’il est exonéré de droits de succession lorsqu’il hérite. Il ne faut donc pas confondre exonération fiscale et vocation successorale.
Le concubin n’a pas de droit automatique dans la succession. Pour lui transmettre un usufruit, un testament ou une autre opération patrimoniale doit être étudié avec un notaire. La fiscalité applicable peut aussi être très différente de celle du conjoint ou du partenaire de Pacs.
La nue-propriété si le nu-propriétaire décède en premier
Le décès du nu-propriétaire ne fait pas disparaître l’usufruit. La nue-propriété entre dans sa propre succession. Ses héritiers recueillent ce droit, tandis que l’usufruitier conserve sa jouissance jusqu’à l’extinction de son usufruit.
Cette situation peut créer une chaîne de droits complexe : usufruit initial, nue-propriété transmise aux héritiers, indivision entre plusieurs descendants et parfois usufruit successif. Un acte notarié et une reconstitution précise des droits sont alors indispensables.
Barème usufruit succession 2026 : comment calculer la valeur ?
Pour les droits d’enregistrement et de mutation, l’article 669 du Code général des impôts répartit la valeur de la pleine propriété entre usufruit et nue-propriété selon l’âge de l’usufruitier.
| Âge de l’usufruitier au jour de la mutation | Valeur fiscale de l’usufruit | Valeur fiscale de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| De 21 à moins de 31 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à moins de 41 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à moins de 51 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à moins de 61 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à moins de 71 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à moins de 81 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à moins de 91 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans révolus et plus | 10 % | 90 % |
Le terme révolus est important. Une personne âgée de 70 ans et 11 mois reste dans la tranche « de 61 à moins de 71 ans ». Elle bascule dans la tranche suivante à son 71e anniversaire.
La formule est simple :
Valeur fiscale de la nue-propriété = valeur en pleine propriété × pourcentage de nue-propriété.
Cette valeur fiscale sert notamment à liquider les droits. Elle ne fixe pas automatiquement le prix économique d’une vente entre usufruitier et nu-propriétaire. Pour une vente, l’acte, la durée restante, les revenus du bien et l’accord des parties peuvent justifier une autre répartition.
Qui paie les droits de succession en cas d’usufruit ?
La réponse dépend de la personne qui reçoit le droit et de son lien avec le défunt. Le conjoint survivant et le partenaire de Pacs sont exonérés de droits de mutation par décès lorsqu’ils héritent, conformément à l’article 796-0 bis du CGI.
Les enfants qui recueillent une nue-propriété peuvent, eux, être imposés sur la valeur fiscale de cette nue-propriété. Chaque enfant bénéficie en principe d’un abattement de 100 000 €, sous réserve de la consommation d’abattements par des donations antérieures et des autres règles du dossier, selon l’article 779, I du CGI.
Le barème en ligne directe de l’article 777 du CGI s’applique ensuite à la part nette taxable. Il est progressif : 5 % jusqu’à 8 072 €, 10 % jusqu’à 12 109 €, 15 % jusqu’à 15 932 €, puis 20 % jusqu’à 552 324 €, avant les tranches supérieures.
Exemple 1 : conjoint survivant usufruitier et deux enfants
Pierre décède en laissant son épouse Marie, âgée de 68 ans, et deux enfants communs. La succession comprend un patrimoine net de 600 000 €. Marie choisit l’usufruit de la totalité.
- À 68 ans, le barème de l’article 669 valorise l’usufruit à 40 % et la nue-propriété à 60 %.
- Valeur fiscale de la nue-propriété : 600 000 € × 60 % = 360 000 €.
- Chaque enfant reçoit une moitié de cette nue-propriété : 360 000 € ÷ 2 = 180 000 €.
- Après l’abattement de 100 000 €, la part taxable de chaque enfant est de 80 000 €, si aucun abattement n’a été utilisé auparavant.
- À titre indicatif, l’application du barème de l’article 777 sur 80 000 € conduit à environ 14 194 € par enfant, avant éventuelles réductions, dettes, donations antérieures ou particularités du dossier.
Marie n’a pas de droits de succession à payer sur ce qu’elle recueille en tant que conjoint survivant. Cela ne signifie pas que toute la succession est exonérée : les droits éventuels des enfants sont calculés séparément.
Ce calcul est une illustration pédagogique. Le notaire doit notamment vérifier le régime matrimonial, les biens communs et propres, les dettes, les donations antérieures, l’assurance-vie et la consistance exacte des biens existants.
Exemple 2 : extinction d’un usufruit après une donation
Jean, âgé de 65 ans, avait donné la nue-propriété de son appartement de 400 000 € à sa fille Camille en conservant l’usufruit. Au jour de la donation, l’article 669 valorisait la nue-propriété à 60 % :
- usufruit fiscal de Jean : 400 000 € × 40 % = 160 000 € ;
- nue-propriété transmise à Camille : 400 000 € × 60 % = 240 000 €.
Lorsque Jean décède, son usufruit s’éteint. Camille devient pleine propriétaire de l’appartement. La réunion de l’usufruit à la nue-propriété ne déclenche pas, à elle seule, de nouveaux droits lorsque l’extinction résulte du décès de l’usufruitier, conformément à l’article 1133 du CGI. Les autres biens présents dans la succession de Jean restent soumis aux règles ordinaires.
Que se passe-t-il au décès de l’usufruitier ?
L’article 617 du Code civil prévoit notamment que l’usufruit s’éteint par la mort de l’usufruitier. Le nu-propriétaire récupère alors la pleine propriété du bien par réunion des deux droits.
Cette extinction n’est pas une nouvelle succession du bien entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Le nu-propriétaire détenait déjà son droit. En revanche, les liquidités, comptes, biens personnels et dettes du défunt usufruitier doivent être traités dans sa propre succession.
Il faut aussi distinguer un usufruit viager d’un usufruit temporaire. Le premier est généralement lié à la vie de son titulaire. Le second s’éteint à la date prévue dans l’acte, même si l’usufruitier est encore vivant. L’article 669, II du CGI valorise un usufruit constitué pour une durée fixe à 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, sans fraction.
Obligations, travaux et charges : qui doit payer quoi ?
Le partage des coûts est une source fréquente de désaccords entre le conjoint usufruitier et les enfants nus-propriétaires.
- L’usufruitier assume en principe les réparations d’entretien et les charges annuelles liées à la jouissance.
- Le nu-propriétaire assume en principe les grosses réparations, sauf si elles ont été provoquées par un défaut d’entretien de l’usufruitier.
- L’article 605 du Code civil pose la répartition générale.
- L’article 606 du Code civil définit notamment les grosses réparations touchant les gros murs, les voûtes, les poutres et les couvertures entières.
L’acte de donation, le testament, le règlement de copropriété et les conventions entre parties peuvent préciser la prise en charge pratique. Ils ne permettent pas toujours de modifier le redevable fiscal vis-à-vis de l’administration. En cas de travaux importants, conservez les devis, factures et échanges écrits.
Peut-on vendre un bien en usufruit après une succession ?
L’usufruitier peut céder son propre droit dans les conditions prévues par l’article 595 du Code civil et par l’acte. Mais il ne peut pas vendre seul la pleine propriété du logement. Pour vendre le bien libre de l’usufruit, l’usufruitier et les nus-propriétaires doivent signer ensemble.
L’article 621 du Code civil prévoit que, lors de la vente simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété, le prix se répartit selon la valeur respective des droits, sauf accord pour reporter l’usufruit sur le prix. Le barème fiscal peut servir de repère, mais il ne constitue pas systématiquement le prix économique du droit.
La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 a aussi renforcé certains mécanismes de sortie de l’indivision. Dans une situation d’urgence et d’intérêt commun, un indivisaire peut saisir le juge pour demander la vente d’un bien indivis dans les conditions du nouvel article 815-6 du Code civil. Cette évolution ne transforme pas l’usufruitier en propriétaire unique et ne supprime pas les droits du nu-propriétaire. La présentation des Notaires de France doit être lue avec l’acte et la situation concrète.
Actualité 2026 : l’usufruit successif du conjoint survivant
Une évolution jurisprudentielle doit être signalée dans les dossiers où le défunt était lui-même nu-propriétaire d’un bien déjà grevé d’un usufruit au profit d’une autre personne.
Dans deux avis rendus le 20 mai 2026, la première chambre civile de la Cour de cassation a retenu que l’option du conjoint survivant pour l’usufruit de la totalité des biens existants peut lui conférer un second usufruit sur le bien déjà démembré. L’exercice de ce second usufruit est différé jusqu’à l’extinction du premier. Les biens dont le défunt était nu-propriétaire sont considérés comme des biens existants pour l’application de l’article 757.
Cette situation ne ressemble pas au cas simple d’une maison détenue en pleine propriété par le défunt. Elle peut modifier la déclaration de succession et soulever une question de restitution fiscale lors de l’extinction du premier usufruit. La Chambre nationale des notaires indique que les conséquences fiscales doivent être examinées avec attention et que les délais de réclamation sont importants.
Comment procéder concrètement ?
Réunir les actes
Rassemblez l'acte de donation, le testament, la donation entre époux, le contrat de mariage et les titres de propriété. Le document qui a créé l'usufruit détermine souvent sa durée et ses limites.
Identifier les droits de chacun
Séparez la pleine propriété, l'usufruit et la nue-propriété. Notez l'âge de l'usufruitier, les héritiers, le régime matrimonial et l'existence éventuelle d'enfants non communs.
Valoriser fiscalement le démembrement
Appliquez l'article 669 du CGI à la date de la mutation ou du décès. N'utilisez pas cette valeur comme prix de vente automatique sans demander une analyse civile et économique.
Calculer les droits individuels
Répartissez la valeur fiscale entre les ayants droit, appliquez les abattements encore disponibles et le barème correspondant au lien de parenté. Les donations antérieures peuvent modifier le résultat.
Formaliser la décision
Pour vendre, convertir l'usufruit, organiser un remploi ou régler un conflit entre héritiers, faites établir un acte ou une convention par le notaire. Conservez les justificatifs et les délais de déclaration.
Pour comprendre la mécanique générale, consultez aussi notre guide sur la nue-propriété et le démembrement. Si l’objectif est d’anticiper la transmission, le guide sur la donation avec usufruit complète cette page.
Les erreurs à éviter
Confondre conjoint, partenaire de Pacs et concubin
Le conjoint survivant est appelé par la loi. Le partenaire de Pacs doit être institué héritier pour recevoir des biens, même s’il est exonéré de droits lorsqu’il hérite. Le concubin n’a pas de droit automatique et peut être fortement taxé selon la transmission prévue.
Penser que l’usufruitier est propriétaire de la totalité
Il peut utiliser le bien et en percevoir les fruits, mais il ne peut pas vendre seul la pleine propriété. Le nu-propriétaire doit être associé à toute opération qui modifie la substance du bien.
Appliquer le barème à la mauvaise date
L’âge retenu est celui de l’usufruitier au jour de la mutation pour la valorisation fiscale. Quelques mois peuvent faire changer de tranche à l’anniversaire. Une donation, un décès et une vente ne se calculent pas nécessairement à la même date.
Croire que le décès de l’usufruitier règle toute la succession
Il met fin à l’usufruit viager, mais il ne règle pas les autres biens, dettes, comptes, assurances-vie ou éventuels conflits de la succession de l’usufruitier. Le notaire doit encore établir l’actif et le passif.
Oublier les actes antérieurs
Une donation entre époux, un testament, une donation-partage, un quasi-usufruit ou une clause de remploi peuvent modifier la solution. Ne déduisez pas une répartition à partir du seul titre de propriété.
Questions fréquentes
Est-ce que l'usufruit rentre dans la succession ?
Oui, mais il faut distinguer deux situations. Si le défunt était usufruitier, son usufruit s'éteint en principe à son décès et le nu-propriétaire récupère la pleine propriété. Si le conjoint survivant reçoit l'usufruit dans la succession, les enfants reçoivent la nue-propriété et les droits sont évalués selon le barème fiscal applicable.
Qui hérite de l'usufruit au décès de l'usufruitier ?
Un usufruit viager s'éteint normalement au décès de l'usufruitier. Il ne se transmet donc pas à ses héritiers : le nu-propriétaire devient plein propriétaire, sous réserve des situations particulières d'usufruit successif ou de quasi-usufruit.
Comment calculer l'usufruit du conjoint survivant ?
Lorsque le conjoint survivant opte pour l'usufruit de la totalité des biens, la valeur fiscale de l'usufruit et de la nue-propriété est déterminée selon l'âge de l'usufruitier au jour du décès, en appliquant l'article 669 du CGI. Cette valorisation fiscale ne remplace pas l'analyse civile de la succession.
Qui paie les droits de succession en cas d'usufruit ?
Les nus-propriétaires sont en principe les redevables des droits correspondant à la valeur fiscale de la nue-propriété. Le conjoint survivant ou le partenaire de Pacs est exonéré de droits de mutation par décès s'il est lui-même héritier, selon l'article 796-0 bis du CGI.
Quand s'arrête l'usufruit d'une maison ?
L'usufruit s'éteint notamment au décès de l'usufruitier, à l'expiration de la durée prévue, par réunion de l'usufruit et de la nue-propriété, après trente ans de non-usage ou en cas de perte totale du bien. L'article 617 du Code civil fixe ces principaux cas d'extinction.
L'usufruitier peut-il vendre le bien après une succession ?
Il ne peut pas vendre seul la pleine propriété. La vente complète suppose l'accord de l'usufruitier et du ou des nus-propriétaires, sauf décision judiciaire dans une situation particulière d'indivision. Le prix est alors réparti entre les droits, sauf accord pour le reporter sur un autre bien ou sur le prix.
Que devient la nue-propriété si le nu-propriétaire décède avant l'usufruitier ?
La nue-propriété entre dans la succession du nu-propriétaire. Ses héritiers recueillent ce droit, mais ils restent privés de la jouissance du bien jusqu'à l'extinction de l'usufruit, sauf disposition particulière ou usufruit successif organisé par un acte.
Rédigé par
Thomas Legrand
Juriste spécialisé en droit des successions · Directeur de publication
Juriste avec plus de 20 ans d'expérience dans le droit notarial et le conseil en transmission patrimoniale. Fondateur de France Succession en 2026.
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