Le droit de succession maison principale ne se calcule pas avec un taux unique appliqué au prix du logement. La maison entre d’abord dans l’actif successoral pour sa valeur au jour du décès. Une réduction de 20 % peut parfois diminuer cette valeur. La part de chaque héritier, son abattement personnel et son barème déterminent ensuite les droits dus.
Règles vérifiées le 31 août 2026 à partir du Code général des impôts, du BOFiP et de Service-Public.fr.
La maison principale est-elle exonérée de droits de succession ?
Non. En France, la résidence principale du défunt fait en principe partie de la succession taxable. L’article 761 du Code général des impôts impose de retenir la valeur vénale réelle de l’immeuble à la date de la transmission. Il s’agit du prix auquel le bien aurait normalement pu être vendu sur le marché au jour du décès.
La loi prévoit toutefois deux mécanismes souvent confondus :
| Mécanisme | Qui ou quoi est concerné ? | Effet fiscal |
|---|---|---|
| Abattement de 20 % de l’article 764 bis du CGI | Valeur de la résidence principale, sous conditions d’occupation | La maison est retenue pour 80 % de sa valeur |
| Exonération de l’article 796-0 bis du CGI | Part reçue par le conjoint survivant ou le partenaire de Pacs | Aucun droit de succession sur la part reçue |
| Abattement personnel de l’article 779 du CGI | Part reçue par un enfant ou un ascendant | Jusqu’à 100 000 € déduits, sous réserve du rappel fiscal |
Le conjoint survivant peut donc payer 0 € de droits parce qu’il est personnellement exonéré, et non parce que la maison serait exonérée. Si des enfants héritent aussi, l’abattement de 20 % peut néanmoins réduire la valeur immobilière intégrée à leurs parts lorsque ses conditions sont réunies.
Quand l’abattement de 20 % s’applique-t-il ?
L’article 764 bis du CGI pose deux conditions cumulatives. Il ne suffit pas que le bien soit présenté comme la « maison familiale ».
La maison doit être la résidence principale du défunt
Au jour du décès, le logement doit être la résidence habituelle et effective du défunt. Le BOFiP BOI-ENR-DMTG-10-40-10-30 exclut les résidences secondaires et les immeubles donnés en location.
L’administration examine les faits : adresse déclarée, factures d’énergie, assurance habitation, courrier, occupation habituelle et cohérence des justificatifs. Un simple attachement familial au bien ne suffit pas.
Une absence temporaire peut être admise avec bienveillance lorsqu’elle résulte de circonstances indépendantes de la volonté de l’occupant. Le BOFiP cite l’hospitalisation et le séjour temporaire en maison de repos. Une entrée durable en établissement, la location du logement ou le transfert réel de la résidence principale appellent une analyse plus précise par le notaire.
Une personne éligible doit aussi y vivre au jour du décès
La maison doit être occupée, à la même date et comme résidence principale, par au moins une personne de la liste légale.
| Occupant au jour du décès | Abattement de 20 % possible ? | Condition particulière |
|---|---|---|
| Conjoint survivant | Oui | La maison est aussi sa résidence principale |
| Partenaire de Pacs | Oui | La maison est aussi sa résidence principale |
| Enfant mineur | Oui | Enfant du défunt, du conjoint ou du partenaire |
| Enfant majeur sous sauvegarde, curatelle ou tutelle | Oui | Protection juridique en vigueur |
| Enfant majeur atteint d’une infirmité | Oui | Incapacité de travailler dans des conditions normales de rentabilité au sens fiscal |
| Enfant majeur non protégé | Non | Même s’il habite la maison |
| Frère, sœur, ascendant, concubin ou tiers | Non | Son occupation seule ne suffit pas |
| Défunt vivant seul | Non | Absence d’un second occupant éligible |
Cette liste est limitative selon le BOFiP. La présence d’un tiers ne fait pas perdre l’avantage si une personne éligible habite également le logement.
L’abattement vise une succession, pas une donation
La réduction de 20 % concerne les transmissions par décès. Le BOFiP précise qu’elle ne s’applique pas aux donations entre vifs. Donner sa maison de son vivant obéit donc à d’autres règles de valorisation et de taxation.
Attention également aux sociétés civiles. Le BOFiP exclut du dispositif les titres de sociétés civiles de gestion ou d’investissement immobilier, même si l’immeuble détenu sert de résidence principale au défunt. Les parts d’une SCI doivent donc être examinées avec le notaire au regard de la nature exacte de la société et de l’immeuble détenu.
Comment calculer les droits de succession sur la maison ?
Le calcul suit cinq étapes. Chaque étape peut modifier la suivante ; il faut donc éviter de partir directement du barème.
Évaluer la maison
Retenir sa valeur vénale réelle au jour du décès à partir de références de marché cohérentes et documentées.
Tester l'abattement de 20 %
Vérifier la résidence principale du défunt et l'occupation simultanée par une personne éligible.
Calculer l'actif net
Ajouter les autres biens, puis déduire les dettes fiscalement admises et justifiées.
Déterminer chaque part
Répartir l'actif selon les droits civils, le régime matrimonial, le testament et les donations antérieures.
Appliquer abattement et barème
Déduire l'abattement personnel disponible, puis appliquer le barème correspondant au lien avec le défunt.
Étape 1 : retenir la valeur vénale au jour du décès
Le prix d’achat historique, la valeur cadastrale ou une estimation ancienne ne sont pas la base fiscale. L’article 761 du CGI retient la valeur de marché au jour du décès. Une estimation d’agence, des ventes comparables, l’outil Patrim ou une expertise peuvent étayer le montant déclaré.
Sous-évaluer volontairement expose à un rappel de droits, des intérêts et, selon le cas, des majorations. Surévaluer le bien augmente inutilement l’actif taxable et peut aussi compliquer le partage entre héritiers.
Étape 2 : appliquer les 20 % si les conditions sont remplies
Pour une maison évaluée à 300 000 € :
- sans abattement spécial : valeur successorale 300 000 € ;
- avec l’abattement de 20 % : 300 000 € × 80 % = 240 000 € ;
- réduction de la base immobilière : 60 000 €.
La réduction porte sur la valeur du logement avant la répartition de l’actif entre les héritiers. Elle ne signifie pas que les droits baissent eux aussi de 20 %. L’économie finale dépend de la tranche fiscale de chaque bénéficiaire.
Étape 3 : déduire l’abattement personnel de l’héritier
Un enfant bénéficie en principe d’un abattement de 100 000 € sur la part reçue de chaque parent, selon l’article 779 du CGI. Certaines donations consenties depuis moins de 15 ans peuvent avoir consommé tout ou partie de cet abattement. Consultez le guide des abattements de succession pour vérifier le montant encore disponible.
Le conjoint survivant et le partenaire de Pacs sont exonérés par l’article 796-0 bis du CGI. Le partenaire de Pacs n’est toutefois pas héritier légal sans testament.
Étape 4 : appliquer le barème 2026
Après l’abattement personnel, la part taxable d’un enfant ou d’un ascendant relève du barème progressif de l’article 777 du CGI.
| Fraction de part nette taxable | Taux |
|---|---|
| Jusqu’à 8 072 € | 5 % |
| De 8 073 € à 12 109 € | 10 % |
| De 12 110 € à 15 932 € | 15 % |
| De 15 933 € à 552 324 € | 20 % |
| De 552 325 € à 902 838 € | 30 % |
| De 902 839 € à 1 805 677 € | 40 % |
| Au-delà de 1 805 677 € | 45 % |
Le taux est progressif. Une part taxable de 200 000 € n’est pas taxée intégralement à 20 % : les premières fractions restent imposées à 5 %, 10 % et 15 %. Les montants ont été recoupés avec la fiche Service-Public.fr vérifiée le 19 août 2026.
Cas pratiques : combien paie-t-on sur une maison principale ?
Les deux premiers exemples isolent l’effet de l’abattement de 20 %. Ils supposent une maison appartenant entièrement au défunt, aucun autre bien, aucune dette et aucune donation antérieure.
Exemple 1 : Marie hérite d’une maison de 300 000 €, sans abattement de 20 %
La mère de Marie vivait seule dans sa résidence principale. Marie, enfant unique et majeure, habite ailleurs. L’abattement de l’article 764 bis ne s’applique pas.
| Étape | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Valeur de la maison | Valeur vénale | 300 000 € |
| Part de Marie | Enfant unique | 300 000 € |
| Abattement personnel | 300 000 € − 100 000 € | 200 000 € taxables |
Calcul des droits :
- 8 072 € × 5 % = 403,60 € ;
- 4 037 € × 10 % = 403,70 € ;
- 3 823 € × 15 % = 573,45 € ;
- 184 068 € × 20 % = 36 813,60 €.
Droits indicatifs de Marie : 38 194,35 €.
Exemple 2 : Léa, 17 ans, habite la maison de 300 000 €
Léa est l’enfant unique de la défunte et vivait avec elle dans la maison, qui reste sa résidence principale au jour du décès. En sa qualité d’enfant mineure occupante, elle remplit la seconde condition de l’article 764 bis.
| Étape | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Valeur de la maison | Valeur vénale | 300 000 € |
| Abattement résidence principale | 300 000 € × 20 % | −60 000 € |
| Valeur retenue | 300 000 € − 60 000 € | 240 000 € |
| Abattement personnel | 240 000 € − 100 000 € | 140 000 € taxables |
Calcul des droits :
- 8 072 € × 5 % = 403,60 € ;
- 4 037 € × 10 % = 403,70 € ;
- 3 823 € × 15 % = 573,45 € ;
- 124 068 € × 20 % = 24 813,60 €.
Droits indicatifs de Léa : 26 194,35 €. Dans cette hypothèse, les 20 % réduisent les droits de 12 000 €, et non de 20 % exactement.
Exemple 3 : Pierre reçoit la maison de son épouse
Pierre hérite de la résidence principale de son épouse. Même si le logement vaut 500 000 €, sa part est exonérée de droits de succession par l’article 796-0 bis du CGI.
- valeur reçue : 500 000 € ;
- exonération du conjoint : 500 000 € ;
- base taxable de Pierre : 0 € ;
- droits de succession de Pierre : 0 €.
L’abattement immobilier de 20 % n’est donc pas la raison de cette absence de droits. D’autres frais liés au règlement de la succession peuvent subsister. Le guide frais de succession sur une maison distingue l’impôt, les émoluments et les formalités.
Ce qui a changé en 2025-2026
Le régime de l’article 764 bis n’a pas été remplacé par une exonération générale en 2026. Les propositions parlementaires parfois relayées dans la presse ne suffisent pas à créer un droit : seule la règle promulguée et intégrée au CGI s’applique.
Une mesure temporaire existe bien pour le logement, mais elle concerne des dons de sommes d’argent, pas l’héritage de la maison du défunt. L’article 790 A bis du CGI permet, sous conditions, d’affecter un don à l’achat d’un logement neuf ou à certains travaux de rénovation énergétique. La mesure concerne les sommes versées du 15 février 2025 au 31 décembre 2026, dans les plafonds prévus par le texte.
Pour préparer une transmission immobilière avant le décès, la donation de son vivant et le démembrement peuvent être étudiés. Leur intérêt dépend de l’âge, de la valeur du patrimoine, des besoins du donateur et de l’équilibre familial. Aucun montage ne garantit une économie fiscale dans toutes les situations.
Les erreurs à éviter
Croire que les 20 % sont automatiques
Le défunt vivant seul, un enfant majeur non protégé ou un concubin occupant ne remplissent pas la seconde condition. Déduire 20 % sans preuve expose à une rectification.
Confondre valeur fiscale et prix d’achat
La maison doit être estimée au jour du décès. Une plus-value depuis l’achat augmente la valeur successorale ; une baisse du marché peut la réduire. L’estimation doit rester objective et documentée.
Oublier les donations antérieures
Une donation de moins de 15 ans peut réduire l’abattement personnel encore disponible. Demandez l’historique des actes et dons déclarés avant d’estimer les droits.
Confondre droits de succession et frais de notaire
Le simulateur fiscal ne calcule pas nécessairement les émoluments, débours et frais de publicité foncière. Une estimation complète doit séparer chaque poste.
Attendre la vente pour traiter la déclaration
La déclaration et le paiement ne sont pas automatiquement suspendus parce que la maison n’est pas vendue. Pour un décès en France métropolitaine, la déclaration doit en principe être déposée dans les six mois, selon Service-Public.fr.
Comment procéder concrètement après le décès ?
Commencez par réunir le titre de propriété, les diagnostics, les références de ventes comparables et les justificatifs d’occupation au jour du décès. Ajoutez les documents établissant le lien avec chaque occupant : livret de famille, Pacs, décision de protection juridique ou pièces relatives à l’infirmité.
Demandez ensuite au notaire un calcul écrit qui distingue :
- la valeur vénale de la maison ;
- l’application ou le refus motivé de l’abattement de 20 % ;
- la part civile de chaque héritier ;
- l’abattement personnel encore disponible ;
- les droits fiscaux et les autres frais.
Si la succession manque de liquidités, une demande de paiement fractionné peut être jointe à la déclaration. Service-Public.fr indique que le paiement fractionné peut aller jusqu’à trois ans et sept versements lorsque la succession comprend au moins 50 % de biens non liquides, sous réserve de l’accord exprès des héritiers, de garanties et d’intérêts. Consultez les solutions lorsque les droits ne peuvent pas être payés immédiatement.
Pour les familles recomposées, une SCI, un démembrement, un héritier protégé, une occupation contestée ou un bien situé à l’étranger, faites valider le calcul par un notaire ou un avocat fiscaliste avant le dépôt.
Questions fréquentes
La résidence principale est-elle exonérée de droits de succession ?
Non, il n'existe pas d'exonération générale de la résidence principale. Un abattement de 20 % sur sa valeur peut s'appliquer si les conditions de l'article 764 bis du CGI sont remplies.
Quel est le montant des droits de succession sur une maison ?
Le montant dépend de la valeur nette de la maison, de la part reçue, du lien de parenté, des donations antérieures et de l'éventuel abattement de 20 %. En ligne directe, le barème progressif va de 5 % à 45 % après abattement personnel.
Quand l'abattement de 20 % sur la résidence principale s'applique-t-il ?
La maison doit être la résidence principale effective du défunt au jour du décès et être occupée à cette même date comme résidence principale par le conjoint, le partenaire de Pacs ou un enfant mineur, majeur protégé ou répondant aux conditions d'infirmité prévues par le CGI.
Un enfant majeur qui habite la maison obtient-il l'abattement de 20 % ?
Pas du seul fait qu'il y habite. Un enfant majeur doit être protégé juridiquement ou incapable de travailler dans des conditions normales de rentabilité en raison d'une infirmité répondant aux conditions fiscales.
Le conjoint survivant paie-t-il des droits sur la maison principale ?
Le conjoint survivant et le partenaire de Pacs sont exonérés de droits de succession par l'article 796-0 bis du CGI. Pour le partenaire de Pacs, un testament reste nécessaire pour hériter en l'absence d'un autre titre.
Faut-il payer les droits de succession avant d'hériter ou de vendre la maison ?
Le paiement ne crée pas la qualité d'héritier, mais les droits sont normalement dus lors du dépôt de la déclaration, en principe dans les six mois d'un décès en France métropolitaine. Une vente n'interrompt pas ce délai, mais un paiement fractionné peut être demandé sous conditions.
Comment éviter les droits de succession sur un bien immobilier ?
Après le décès, seuls les abattements et exonérations prévus par les textes peuvent s’appliquer. Avant le décès, donation, démembrement ou assurance-vie peuvent être étudiés, sans garantie de résultat et avec leurs propres coûts et contraintes.
Rédigé par
Thomas Legrand
Juriste spécialisé en droit des successions · Directeur de publication
Juriste avec plus de 20 ans d'expérience dans le droit notarial et le conseil en transmission patrimoniale. Fondateur de France Succession en 2026.
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