La requête usufruit def correspond à une recherche de définition, mais une définition utile doit aussi expliquer les conséquences concrètes. Qui peut habiter le logement ? Qui reçoit les loyers ? Qui paie les travaux ? Que devient le bien au décès de l’usufruitier ?
En droit français, l’usufruit est un démembrement du droit de propriété. Il sépare la jouissance du bien et la propriété elle-même. Cette organisation intervient notamment dans une donation avec réserve d’usufruit, une succession, un testament ou une vente en nue-propriété.
Les règles présentées ici sont générales. Elles sont vérifiées au 5 août 2026 à partir du Code civil, du Code général des impôts et de sources institutionnelles. L’acte qui a créé l’usufruit peut prévoir des modalités particulières : il doit donc être relu avant toute décision.
Usufruit def : quelle est la définition simple ?
L’article 578 du Code civil définit l’usufruit comme le droit de jouir des choses dont une autre personne a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance.
En langage courant, l’usufruitier peut utiliser le bien et en recevoir les fruits. Pour une maison, il peut l’occuper ou la louer. Pour un portefeuille de titres, il peut percevoir les revenus selon les droits attachés aux titres. Pour un compte ou une somme d’argent, la situation peut relever du quasi-usufruit et mérite une analyse spécifique.
L’usufruitier n’est donc pas le plein propriétaire. Il ne peut pas disposer librement de la substance du bien, par exemple détruire une maison ou vendre seul la pleine propriété libre de l’usufruit. En face, le nu-propriétaire possède le bien, mais il doit respecter la jouissance de l’usufruitier.
Les trois attributs de la propriété
La pleine propriété est souvent expliquée à partir de trois prérogatives :
- l’usus : utiliser le bien ;
- le fructus : percevoir ses fruits ou ses revenus ;
- l’abusus : en disposer, notamment le vendre ou le donner.
Avec un usufruit, l’usus et le fructus reviennent principalement à l’usufruitier. L’abusus reste lié à la nue-propriété. Cette présentation est pédagogique : les droits réels, les revenus financiers et les clauses de l’acte peuvent nécessiter des distinctions supplémentaires.
| Décision ou avantage | Usufruitier | Nu-propriétaire |
|---|---|---|
| Habiter le bien | Oui, pendant l’usufruit | Non sans accord de l’usufruitier |
| Louer le bien et percevoir les loyers | Oui, sous réserve des règles du bail | Non, sauf accord spécifique |
| Vendre sa propre position juridique | L’usufruit peut être cédé | La nue-propriété peut être cédée |
| Vendre ensemble la pleine propriété libre de l’usufruit | Accord des deux titulaires nécessaire | Accord des deux titulaires nécessaire |
| Récupérer la pleine propriété à l’extinction | Non, sauf s’il détient aussi la nue-propriété | Oui |
Qui est l’usufruitier et qui est le nu-propriétaire ?
L’usufruitier est la personne qui bénéficie de l’usage du bien et de ses revenus. Le nu-propriétaire est la personne qui détient la propriété dépourvue de jouissance immédiate. Les deux droits portent sur le même bien : le nu-propriétaire ne possède pas une « moitié matérielle » de la maison.
Le démembrement peut résulter de plusieurs situations :
- une donation de la nue-propriété par un parent qui conserve l’usufruit ;
- une succession dans laquelle le conjoint survivant reçoit l’usufruit et les enfants la nue-propriété ;
- un testament ou un contrat qui attribue séparément les deux droits ;
- un achat en nue-propriété, avec un usufruit temporaire détenu par une autre personne ou une personne morale.
Le guide pilier sur la nue-propriété détaille le fonctionnement de l’ensemble du démembrement. La page sur le démembrement de propriété est utile lorsque la question porte sur la stratégie globale plutôt que sur la seule définition de l’usufruit.
Usufruit viager ou usufruit temporaire
Un usufruit est viager lorsqu’il dure, en principe, jusqu’au décès de l’usufruitier. Il est temporaire lorsque l’acte fixe une durée, par exemple dix ans. Un usufruit temporaire peut être constitué pour transférer des revenus pendant une période déterminée, sans transmettre définitivement la jouissance.
Pour une personne morale, l’article 619 du Code civil limite la durée de l’usufruit à trente ans. La durée prévue dans l’acte doit toujours être distinguée de la durée de vie d’un usufruitier personne physique.
Quels sont les droits de l’usufruitier ?
L’article 582 du Code civil reconnaît à l’usufruitier le droit de jouir des fruits naturels, industriels et civils produits par le bien. Les loyers d’un logement sont des fruits civils. L’usufruitier peut donc en principe louer le bien et recevoir les loyers, sous réserve de respecter les règles applicables au bail.
L’usufruitier peut aussi céder ou donner son usufruit. L’article 595 du Code civil l’autorise à jouir par lui-même, à donner à bail, ou à vendre ou céder son droit à titre gratuit. Cette cession ne transforme pas l’usufruit en pleine propriété : le droit cédé conserve sa durée prévue.
Pour vendre ensemble la pleine propriété libre de l’usufruit, l’accord des deux titulaires est nécessaire. L’article 621 du Code civil prévoit que le prix se répartit entre usufruit et nue-propriété selon la valeur respective de ces droits, sauf accord pour reporter l’usufruit sur le prix. Une vente du bien sans l’accord de l’usufruitier ne fait pas disparaître son droit, qui continue en principe à grever le bien.
Quelles sont les obligations de l’usufruitier ?
L’usufruitier doit conserver la substance du bien et en faire un usage raisonnable. Avant la prise de possession, l’article 600 du Code civil prévoit un inventaire pour les meubles et un état des immeubles, sauf aménagement ou dispense applicable.
La répartition des charges est une source fréquente de désaccord. Les articles 605 et 606 du Code civil distinguent les réparations d’entretien et les grosses réparations. Les articles 608 et suivants encadrent aussi les charges annuelles qui correspondent aux fruits du bien.
| Dépense ou obligation | Règle de principe | Référence ou réserve |
|---|---|---|
| Entretien courant et petites réparations | Usufruitier | Article 605 du Code civil |
| Grosses réparations du gros œuvre | Nu-propriétaire | Article 606, sauf défaut d’entretien de l’usufruitier |
| Charges annuelles liées aux fruits | Usufruitier | Article 608 du Code civil |
| Taxe foncière d’un immeuble grevé d’usufruit | Usufruitier, en principe | Article 1400, II du CGI |
| Inventaire ou état des lieux initial | Usufruitier avant l’entrée en jouissance | Article 600 du Code civil |
| Dégradation causée par un mauvais entretien | Usufruitier peut être tenu de réparer | Articles 605 et 618 du Code civil |
Une facture élevée n’est pas automatiquement une grosse réparation. La nature des travaux compte davantage que son prix. Les murs porteurs, les voûtes, les poutres, les couvertures entières et certains murs de soutènement sont cités par l’article 606. Une rénovation de confort ou un aménagement n’entre pas nécessairement dans cette catégorie.
Pour un immeuble grevé d’usufruit, la taxe foncière est établie au nom de l’usufruitier par l’article 1400, II du CGI. Cette règle fiscale doit être distinguée de la répartition civile des dépenses prévue par l’acte, le bail ou les accords entre les parties.
Barème fiscal de l’usufruit en 2026
Le barème fiscal de l’article 669 du CGI sert notamment à valoriser l’usufruit et la nue-propriété pour les droits d’enregistrement, une donation ou certaines opérations successorales. Il dépend de l’âge de l’usufruitier au jour de la mutation.
| Âge de l’usufruitier | Valeur fiscale de l’usufruit | Valeur fiscale de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans révolus | 10 % | 90 % |
À la date de vérification du 5 août 2026, l’article 669 du CGI en vigueur présente ce tableau. Il faut néanmoins vérifier sa version au moment de l’acte : un barème fiscal peut évoluer par une loi ultérieure.
Pour un usufruit temporaire, l’article 669, II du CGI retient 23 % de la valeur de la pleine propriété par période de dix ans de durée. Cette règle fiscale ne donne pas nécessairement le prix économique de marché d’un droit démembré.
Cas pratiques : comment calculer la valeur d’un usufruit ?
Exemple 1 : Marie conserve l’usufruit d’une maison
Marie, âgée de 65 ans, donne la nue-propriété d’une maison estimée à 300 000 € à sa fille. Elle conserve l’usufruit viager afin de continuer à y vivre.
- À 65 ans, la valeur fiscale de l’usufruit est de 40 %.
- Valeur fiscale de l’usufruit : 300 000 € × 40 % = 120 000 €.
- Valeur fiscale de la nue-propriété : 300 000 € × 60 % = 180 000 €.
- Les éventuels droits de donation sont calculés sur la valeur transmise, après les abattements disponibles et selon la situation familiale.
Marie conserve l’usage de la maison et peut, en principe, en percevoir les loyers si elle la loue. Sa fille devient nu-propriétaire et récupérera la pleine propriété lorsque l’usufruit s’éteindra. Cet exemple ne calcule pas les frais d’acte ni les droits réellement dus.
Exemple 2 : Pierre reçoit un usufruit sur un appartement
Pierre a 75 ans et reçoit l’usufruit d’un appartement évalué à 400 000 €. Il se trouve dans la tranche de 71 à 80 ans.
- Valeur fiscale de l’usufruit : 400 000 € × 30 % = 120 000 €.
- Valeur fiscale de la nue-propriété : 400 000 € × 70 % = 280 000 €.
- Pierre peut utiliser le logement ou en percevoir les loyers pendant la durée de son usufruit.
- Le nu-propriétaire conserve le droit de disposer de la nue-propriété, mais ne peut pas vendre seul la pleine propriété libre de l’usufruit.
La valeur fiscale est un outil de calcul prévu par le CGI. Elle ne tranche pas, à elle seule, la répartition des charges, le prix d’une vente ou l’opportunité civile d’une transmission.
Quand l’usufruit prend-il fin ?
L’article 617 du Code civil prévoit plusieurs causes d’extinction :
- la mort de l’usufruitier ;
- l’expiration de la durée prévue ;
- la réunion de l’usufruit et de la propriété sur la même tête ;
- le non-usage du droit pendant trente ans ;
- la perte totale du bien.
L’article 618 ajoute l’abus de jouissance, notamment lorsque l’usufruitier dégrade le bien ou le laisse dépérir faute d’entretien. Le juge peut alors prononcer l’extinction du droit ou organiser le retour du propriétaire dans la jouissance du bien selon les circonstances.
À l’extinction d’un usufruit viager, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété. Cette consolidation ne signifie pas que toutes les questions successorales disparaissent : les autres biens, dettes et donations du défunt peuvent toujours relever du règlement de sa succession.
Les erreurs à éviter avec un usufruit
Croire que l’usufruitier est le seul propriétaire
L’usufruitier dispose d’un droit très large de jouissance, mais il ne détient pas la pleine propriété. La vente de la pleine propriété libre de l’usufruit exige l’accord des deux titulaires. En revanche, chacun peut céder son propre droit et une vente du bien sans l’accord de l’usufruitier ne fait pas disparaître son usufruit. À l’inverse, le nu-propriétaire ne peut pas priver l’usufruitier de son usage sans fondement juridique.
Appliquer le barème fiscal à tous les prix
Le barème de l’article 669 du CGI sert à la valorisation fiscale dans des opérations déterminées. Il ne fixe pas toujours le prix négocié d’un usufruit ou d’une nue-propriété sur le marché. Durée, état du bien, revenus, charges et clauses de l’acte peuvent modifier la valeur économique.
Oublier les travaux et les charges
Un acte de donation ou de vente doit permettre d’identifier les responsabilités de chacun. En cas de bien locatif ou de copropriété, prévoyez aussi les assurances, les charges récupérables, les travaux votés et les modalités de décision.
Penser qu’une donation avec réserve d’usufruit est réversible sans condition
Donner la nue-propriété modifie durablement la propriété du bien. Une vente future, un rachat ou une renonciation peuvent nécessiter l’accord de plusieurs personnes et avoir des conséquences fiscales. Un notaire doit vérifier l’acte avant toute signature.
Comment procéder concrètement ?
Avant de mettre en place ou de modifier un usufruit, suivez ces étapes :
- Identifier le droit existant : donation, succession, testament, vente ou contrat temporaire.
- Vérifier les titulaires : usufruitier, nu-propriétaire, éventuels usufruitiers successifs et personnes morales.
- Décrire le bien et ses revenus : logement, parts sociales, portefeuille, compte bancaire ou autre actif.
- Évaluer séparément les droits : appliquer le barème fiscal si l’opération le requiert, sans confondre valeur fiscale et prix de marché.
- Faire relire l’acte : charges, travaux, location, vente, remploi du prix, décès et extinction doivent être compris par chaque partie.
Pour une transmission préparée du vivant du propriétaire, consultez aussi le guide sur la donation d’usufruit et celui consacré à la donation de son vivant. Pour une première estimation des droits dans une succession, utilisez le simulateur de droits de succession.
Sources institutionnelles vérifiées
- Code civil, articles 578 à 624 — Légifrance, définition, droits, obligations et extinction de l’usufruit.
- Article 669 du Code général des impôts — Légifrance, barème fiscal de l’usufruit et de la nue-propriété.
- Article 1400 du Code général des impôts — Légifrance, redevable de la taxe foncière en cas d’usufruit.
- En quoi consiste l’usufruit ? — Service-Public.fr, page vérifiée le 3 juillet 2026.
- Comprendre l’usufruit — Notaires de France, droits, obligations et exemples de valorisation.
- Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 — Légifrance, vérification de l’actualité fiscale 2026.
Questions fréquentes
Qu’est-ce que l’usufruit en termes simples ?
L’usufruit est le droit d’utiliser un bien appartenant à une autre personne et d’en percevoir les revenus, par exemple les loyers. L’usufruitier doit conserver la substance du bien ; le nu-propriétaire détient la propriété et récupère la pleine propriété à la fin de l’usufruit.
Qui est propriétaire entre l’usufruitier et le nu-propriétaire ?
Le nu-propriétaire détient la propriété du bien, tandis que l’usufruitier détient le droit de l’utiliser et d’en percevoir les fruits. La pleine propriété réunit ces deux droits lorsque l’usufruit s’éteint.
L’usufruitier peut-il habiter ou louer le bien ?
Oui, l’usufruitier peut en principe habiter le bien ou le louer et percevoir les loyers. Certains baux, notamment ruraux, commerciaux, artisanaux ou industriels, nécessitent toutefois l’accord du nu-propriétaire.
Qui paie les travaux avec un usufruit ?
L’usufruitier prend en principe en charge l’entretien courant et les charges annuelles liées aux fruits du bien. Les grosses réparations définies par l’article 606 du Code civil relèvent du nu-propriétaire, sauf si elles résultent d’un défaut d’entretien de l’usufruitier.
Que vaut l’usufruit à 65 ans ?
Pour le barème fiscal de l’article 669 du CGI, un usufruitier âgé de 65 ans se trouve dans la tranche de 61 à 70 ans : l’usufruit vaut 40 % et la nue-propriété 60 % de la pleine propriété. Cette valeur fiscale sert notamment aux donations et droits d’enregistrement.
L’usufruit s’arrête-t-il au décès de l’usufruitier ?
Oui, un usufruit viager s’éteint en principe au décès de l’usufruitier. L’article 617 du Code civil prévoit aussi l’extinction à l’expiration de la durée prévue, par réunion de l’usufruit et de la propriété, après trente ans de non-usage ou en cas de perte totale du bien.
Peut-on vendre un bien grevé d’usufruit ?
Pour vendre ensemble la pleine propriété libre de l’usufruit, l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire est nécessaire. Chacun peut en revanche céder son propre droit dans les conditions prévues par la loi ; une vente du bien sans l’accord de l’usufruitier ne fait pas disparaître son droit. Le notaire doit vérifier l’acte constitutif et organiser la répartition du prix.
Qui paie la taxe foncière en cas d’usufruit ?
Pour un immeuble grevé d’usufruit, la taxe foncière est établie au nom de l’usufruitier selon l’article 1400, II du CGI. Cette règle fiscale ne remplace pas l’examen de l’acte constitutif, du bail ou des accords entre les parties.
Rédigé par
Thomas Legrand
Juriste spécialisé en droit des successions · Directeur de publication
Juriste avec plus de 20 ans d'expérience dans le droit notarial et le conseil en transmission patrimoniale. Fondateur de France Succession en 2026.
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