Donation nue-propriété : transmettre un bien sans en perdre l’usage

La donation nue-propriété répond à une question très concrète : comment transmettre un bien à ses enfants ou à un autre bénéficiaire sans perdre immédiatement son usage ? Le donateur donne la nue-propriété et se réserve l’usufruit. Il peut donc continuer à habiter le logement ou à percevoir les loyers, tandis que le donataire devient nu-propriétaire.

Ce mécanisme est utile pour préparer une transmission, mais il est irrévocable dans son principe, comme le prévoit l’article 894 du Code civil. Il ne faut donc pas le présenter comme une simple réduction d’impôt. Il modifie immédiatement les droits de chacun sur le bien et nécessite un acte soigneusement rédigé par un notaire.

Les règles et montants ci-dessous ont été vérifiés le 21 septembre 2026. Ils décrivent le droit français applicable à cette date, avec une information générale qui ne remplace pas l’étude d’un dossier personnel.

Donation de nue-propriété : comment fonctionne le démembrement ?

La pleine propriété réunit trois prérogatives : utiliser le bien, en percevoir les fruits et en disposer. Le Code civil définit l’usufruit comme le droit de jouir d’une chose appartenant à une autre personne, à charge d’en conserver la substance, à l’article 578.

Dans une donation avec réserve d’usufruit :

• le donateur reste usufruitier ;
• le donataire reçoit la nue-propriété ;
• la pleine propriété est reconstituée lorsque l’usufruit s’éteint, en général au décès de l’usufruitier lorsqu’il est viager.

Le donateur peut occuper le logement. S’il le loue, il perçoit en principe les loyers. Le nu-propriétaire détient déjà un droit réel sur le bien, mais il ne peut pas se comporter comme un plein propriétaire tant que l’usufruit existe.

Quels biens peut-on donner en nue-propriété ?

La donation peut porter sur une maison, un appartement, un terrain, des parts sociales, un portefeuille de titres ou certains biens meubles. Les règles concrètes varient selon la nature de l’actif.

Pour un immeuble, l’acte doit notamment préciser l’occupation, les loyers, les travaux, les assurances et les conditions d’une vente future. Pour des parts sociales, il faut aussi regarder les statuts, les droits de vote et la répartition des dividendes.

Pour donner, il faut en principe être majeur ou mineur émancipé, sain d’esprit et juridiquement capable de gérer ses biens, comme le rappelle Service-Public.

Une donation entre vifs doit en principe être reçue par un notaire. L’article 931 du Code civil prévoit que les actes portant donation entre vifs sont passés devant notaire, sous peine de nullité. La donation d’un immeuble implique en outre la publicité foncière.

Garder l’usufruit : quels droits et quelles limites ?

Le droit d’habiter ou de percevoir les revenus

La réserve d’usufruit est le cœur de l’opération. Le donateur conserve l’usage du bien et, lorsque le bien produit des revenus, son fructus. Il peut ainsi rester dans sa résidence principale ou continuer à percevoir les loyers d’un appartement locatif.

Le nu-propriétaire ne reçoit pas les loyers comme s’il était déjà plein propriétaire. Il possède toutefois un droit qui prendra toute sa portée à l’extinction de l’usufruit. L’acte peut organiser des modalités particulières, notamment si les parties souhaitent encadrer la gestion ou le remploi des revenus.

La vente nécessite une coordination

L’usufruitier ne peut pas, seul, vendre la pleine propriété du bien en privant le nu-propriétaire de son droit. En pratique, une vente de la pleine propriété suppose l’accord des titulaires des deux droits. L’article 621 du Code civil encadre ensuite la répartition du prix ou le report de l’usufruit sur ce prix.

Les parties peuvent alors :

1. répartir le prix entre usufruit et nue-propriété selon la valeur de leurs droits ;
2. réinvestir le prix dans un autre actif démembré ;
3. prévoir un quasi-usufruit sur le prix, avec une créance de restitution au profit du nu-propriétaire.

Ce choix doit être écrit. Une convention de démembrement peut préciser le remploi, les pouvoirs de décision, les travaux et la restitution future. Le traitement d’un prix de vente en liquidités peut relever de règles particulières, notamment celles de l’article 774 bis du CGI.

Les charges et les travaux

L’usufruitier assume en principe les réparations d’entretien. Les grosses réparations relèvent en principe du nu-propriétaire, selon les articles 605 et 606 du Code civil. L’acte peut prévoir une répartition différente dans certaines limites.

Une facture élevée n’est pas automatiquement une grosse réparation. La qualification dépend de la nature des travaux et de la cause du dommage. Avant une toiture, une rénovation lourde ou une décision de copropriété, les parties ont intérêt à obtenir un avis écrit et à conserver les justificatifs.

Barème 2026 de la donation nue-propriété

L’article 669 du CGI fixe une valeur fiscale forfaitaire. Elle sert à calculer les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière. Elle ne correspond pas toujours à la valeur économique négociée lors de la vente d’un droit démembré.

Pour un usufruit viager, il faut retenir l’âge révolu de l’usufruitier au jour de la donation. Plus l’usufruitier est jeune, plus la valeur fiscale de l’usufruit est importante et plus la valeur fiscale de la nue-propriété est faible.

Exemple rapide : un appartement estimé à 400 000 € donné par une personne de 65 ans a une valeur fiscale de nue-propriété de 240 000 €, car la nue-propriété vaut 60 %. Les droits ne sont pas calculés sur 400 000 €, mais l’abattement et le lien de parenté restent déterminants.

Pour un usufruit constitué pour une durée fixe, l’article 669, II du CGI prévoit une valorisation spécifique de 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, sans fraction et sans tenir compte de l’âge. Ce cas ne doit pas être confondu avec un usufruit viager.

Comment calculer les droits et les frais ?

Le calcul se déroule en quatre étapes :

1. estimer la valeur en pleine propriété au jour de la donation ;
2. appliquer le pourcentage de nue-propriété correspondant à l’âge de l’usufruitier ;
3. répartir la valeur entre les donataires et retrancher les abattements encore disponibles ;
4. appliquer le barème progressif correspondant au lien de parenté.

Entre un parent et un enfant, l’abattement de principe est de 100 000 € par parent et par enfant, en application de l’article 779, I du CGI. Les donations antérieures du même parent au même enfant peuvent réduire l’abattement disponible et influer sur le rappel fiscal de quinze ans. La fiche officielle sur les droits de donation rappelle que l’assiette, les abattements et le barème doivent être examinés ensemble.

Les frais à distinguer sont :

• les droits de donation, calculés selon la valeur taxable et le lien de parenté ;
• les émoluments et débours du notaire ;
• la publicité foncière et la contribution de sécurité immobilière en cas d’immeuble ;
• les éventuels coûts d’évaluation, de convention de démembrement ou de modification des statuts.

Il n’existe donc pas un « prix de la donation nue-propriété » valable pour tous les dossiers. Le notaire doit chiffrer l’acte à partir de la valeur du bien, de l’âge, du nombre de donataires et de l’historique des donations.

Donation nue-propriété : deux exemples de calcul

Les exemples suivants utilisent le barème en ligne directe et supposent que l’abattement de 100 000 € est entièrement disponible. Ils ne comprennent pas les frais d’acte, la publicité foncière ni les éventuelles particularités familiales.

Exemple 1 : un parent de 58 ans donne un appartement de 600 000 €

Jean, âgé de 58 ans, donne à sa fille la nue-propriété d’un appartement estimé à 600 000 €. Il conserve l’usufruit viager.

1. À 58 ans, la nue-propriété vaut fiscalement 50 %.
2. Valeur taxable de la nue-propriété : 600 000 € × 50 % = 300 000 €.
3. Après l’abattement parent-enfant : 300 000 € − 100 000 € = 200 000 €.
4. Les droits indicatifs sont calculés par tranches :
   • 8 072 € × 5 % = 403,60 € ;
   • 4 037 € × 10 % = 403,70 € ;
   • 3 823 € × 15 % = 573,45 € ;
   • 184 068 € × 20 % = 36 813,60 €.

Le total indicatif atteint 38 194,35 €. Le montant définitif dépend de l’abattement réellement disponible et des paramètres retenus dans l’acte. Jean garde l’usage de l’appartement ou ses loyers, mais sa fille doit participer à toute décision qui concerne la pleine propriété.

Exemple 2 : un parent de 72 ans donne à deux enfants un bien de 450 000 €

Marie, âgée de 72 ans, donne la nue-propriété d’une maison de 450 000 € à ses deux enfants, à parts égales. Elle conserve l’usufruit.

1. De 71 à 80 ans, la nue-propriété vaut fiscalement 70 %.
2. Valeur fiscale totale donnée : 450 000 € × 70 % = 315 000 €.
3. Part de chaque enfant : 315 000 € ÷ 2 = 157 500 €.
4. Base taxable de chaque enfant après abattement : 157 500 € − 100 000 € = 57 500 €.
5. Pour chaque enfant, les droits indicatifs sont :
   • 8 072 € × 5 % = 403,60 € ;
   • 4 037 € × 10 % = 403,70 € ;
   • 3 823 € × 15 % = 573,45 € ;
   • 41 568 € × 20 % = 8 313,60 €.

Chaque enfant aurait donc environ 9 694,35 € de droits, avant les frais liés à l’acte. Une donation-partage peut aussi être étudiée lorsque plusieurs enfants reçoivent des biens ou des droits différents, afin de réduire les difficultés de rééquilibrage au décès.

Que se passe-t-il au décès de l’usufruitier ?

Lorsque l’usufruit viager s’éteint au décès du donateur, le nu-propriétaire devient en principe plein propriétaire. La réunion de l’usufruit et de la nue-propriété par décès ne crée pas, à elle seule, une nouvelle donation de l’usufruit.

L’article 1133 du CGI prévoit que cette réunion ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe lorsqu’elle intervient par le décès de l’usufruitier ou l’expiration de la durée fixée. Cette règle ne signifie pas que toute la succession est exonérée : les autres actifs, les dettes, les contrats et les éventuelles créances de restitution suivent leurs propres règles.

Il faut aussi conserver l’acte et les preuves de la donation. L’article 751 du CGI pose une présomption fiscale concernant certains biens démembrés entre un usufruitier décédé et son héritier présomptif. La preuve contraire est notamment facilitée lorsque la donation ou le démembrement a été réalisé à titre gratuit, par acte authentique, plus de trois mois avant le décès et avec une valeur de nue-propriété déterminée selon l’article 669.

Ce délai de plus de trois mois ne doit pas être interprété comme un délai général de rétractation ou comme une garantie automatique. Une opération doit être réelle, correctement documentée et cohérente avec l’intention libérale. En cas de décès rapproché, le notaire doit analyser la chronologie et les justificatifs.

Évolutions légales vérifiées en 2026

La version en vigueur de l’article 669 du CGI consultée le 21 septembre 2026 conserve les pourcentages utilisés dans ce guide. Ces règles peuvent évoluer : vérifiez toujours la version applicable à la date de l’acte.

En revanche, la loi de finances pour 2025 a créé une exonération temporaire pour certains dons de sommes d’argent réalisés entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026, notamment pour financer l’acquisition d’un logement neuf ou des travaux de rénovation énergétique. Le BOFiP précise que ce dispositif vise des transmissions en pleine propriété et exclut les transmissions démembrées comme la donation de nue-propriété avec réserve d’usufruit.

Il ne faut donc pas présenter cette exonération temporaire comme un nouveau régime de la donation nue-propriété. Elle peut concerner un autre projet familial, mais elle ne remplace pas le calcul fondé sur l’article 669 du CGI.

Les erreurs à éviter

• Appliquer le pourcentage à l’âge du nu-propriétaire au lieu de l’âge de l’usufruitier.
• Croire que les droits sont toujours calculés sur la pleine propriété.
• Oublier les donations antérieures et supposer que l’abattement de 100 000 € est intact.
• Donner la nue-propriété sans traiter la réserve héréditaire lorsque le donateur a plusieurs enfants.
• Penser que le donateur pourra vendre seul le bien après la donation.
• Ne rien prévoir sur les travaux, les loyers, la fiscalité du bien et les assurances.
• Utiliser une convention orale pour organiser le remploi du prix de vente.
• Confondre la réunion sans nouveau droit de l’article 1133 avec la fiscalité d’un quasi-usufruit.
• Oublier les conséquences du régime matrimonial si le bien appartient à la communauté.
• Présenter la donation comme automatiquement avantageuse sans comparer le patrimoine restant, les objectifs familiaux et l’historique fiscal.

Comment procéder concrètement ?

1. Définir l’objectif : Précisez si vous cherchez à transmettre un logement, des revenus locatifs, des parts sociales ou un portefeuille tout en conservant une jouissance.
2. Faire évaluer le bien : Documentez la valeur en pleine propriété au jour de la donation. Une sous-évaluation peut créer un risque fiscal et familial.
3. Reconstituer l’historique fiscal : Listez les donations faites au même bénéficiaire, les dates, les montants et les abattements déjà consommés.
4. Faire rédiger l’acte : Demandez au notaire de traiter la réserve d’usufruit, la vente, le remploi, les charges, la réserve héréditaire et, si nécessaire, l’usufruit successif du conjoint.
5. Conserver les justificatifs : Archivez l’acte, les évaluations, les paiements de droits, les preuves de financement et les conventions signées.

Pour préparer le rendez-vous, vous pouvez consulter notre guide sur la donation de son vivant, puis approfondir le fonctionnement de la nue-propriété et du démembrement de propriété. Le dossier sur la donation d’une maison avec usufruit aide à identifier les clauses propres à un bien immobilier.

Rédigé par

Thomas Legrand

Juriste spécialisé en droit des successions · Directeur de publication

Juriste avec plus de 20 ans d'expérience dans le droit notarial et le conseil en transmission patrimoniale. Fondateur de France Succession en 2026.

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