La licitation intervient lorsqu’un bien appartient à plusieurs personnes et qu’il est difficile, voire impossible, de le partager matériellement. C’est le cas, par exemple, d’une maison reçue par trois héritiers : la couper en trois ferait perdre sa valeur. Au lieu de partager la maison, les indivisaires peuvent donc vendre le bien et se répartir le prix.
Le mot désigne aussi, dans la pratique notariale, l’acte par lequel un indivisaire rachète les droits des autres. Dans cet article, l’expression licitation judiciaire désigne la vente forcée d’un bien indivis en cas de désaccord. L’opération est distincte d’une saisie immobilière : elle vise à sortir de l’indivision, et non à recouvrer une dette contre un propriétaire.
Pour comprendre le contexte familial et les décisions possibles avant la vente, consultez notre guide sur l’indivision successorale.
Qu’est-ce qu’une licitation ?
La définition juridique
Le Code civil prévoit la vente aux enchères lorsqu’une chose commune ne peut pas être partagée commodément et sans perte. L’article 1686 vise notamment l’hypothèse où aucun copartageant ne veut ou ne peut prendre le bien dans un partage amiable. Le prix est ensuite partagé entre les copropriétaires.
Une licitation peut donc répondre à deux objectifs différents :
- Vendre le bien à un tiers et répartir le produit entre les indivisaires selon leurs droits.
- Permettre à un indivisaire de devenir seul propriétaire, en rachetant les droits des autres, éventuellement dans le cadre d’une adjudication.
Cette distinction est importante. Une vente à un tiers met fin à l’indivision sur le bien parce que celui-ci quitte le patrimoine indivis. Un rachat par un indivisaire, lorsqu’il réunit toutes les parts, peut constituer une licitation faisant cesser l’indivision, mais le traitement fiscal et la rédaction de l’acte doivent être examinés au cas par cas.
La liste des personnes concernées dépend d’abord de la dévolution successorale : le guide sur l’ordre des héritiers aide à identifier les héritiers appelés, sans remplacer l’acte de notoriété établi par le notaire.
Licitation, partage et soulte : quelle différence ?
Le partage répartit une masse de biens entre les indivisaires. Si la succession comprend une maison, des liquidités et un portefeuille de titres, un partage peut attribuer la maison à l’un, les liquidités à l’autre et les titres au troisième. Celui qui reçoit davantage peut verser une soulte pour rétablir l’équilibre.
La licitation est plus adaptée lorsqu’un bien unique ne peut pas être partagé sans perte ou lorsque l’objectif est de transformer ce bien en argent. Dans la pratique notariale, le choix entre partage et licitation dépend aussi de la composition de la succession et des conséquences fiscales. Le 122e Congrès des notaires rappelle que la licitation peut également être utilisée lorsqu’un indivisaire achète les parts des autres.
Quand demander une licitation pour sortir de l’indivision ?
L’article 815 du Code civil permet à chaque indivisaire de provoquer le partage, sauf sursis prévu par un jugement ou une convention. Cela ne signifie pas que le bien sera immédiatement vendu aux enchères. Le partage peut d’abord être amiable, avec une attribution à l’un des héritiers, une vente classique ou une licitation organisée par accord.
La licitation devient pertinente lorsque :
- le bien est matériellement indivisible ou sa division ferait perdre de la valeur ;
- aucun indivisaire ne peut financer le rachat des autres dans un partage amiable ;
- un ou plusieurs indivisaires refusent la vente classique ;
- les discussions sur la valeur du bien, son occupation ou les charges sont bloquées ;
- le maintien dans l’indivision devient source de conflits ou de coûts.
La vente forcée doit rester une solution de dernier recours. Une adjudication peut conduire à un prix différent de celui espéré dans une vente négociée. Avant de saisir le juge, il est utile de faire établir une estimation indépendante, de chiffrer les dettes et charges de l’indivision, puis de demander au notaire si une attribution ou un rachat des parts est possible.
Comment se déroule une licitation amiable ?
La licitation amiable suppose un accord suffisamment précis sur le bien, sa valeur, les conditions de vente et la répartition du prix. Elle peut prendre la forme d’un acte notarié, notamment lorsqu’un immeuble est concerné.
Dans une première hypothèse, tous les indivisaires autorisent la vente du bien à un tiers. Le notaire prépare l’acte, vérifie les titres de propriété, les droits de chacun, les éventuelles hypothèques et la situation de la succession. Le bien peut ensuite être vendu dans des conditions proches d’une vente immobilière classique.
Dans une seconde hypothèse, un indivisaire souhaite conserver la maison. Le notaire fait établir la valeur du bien, calcule les droits de chacun et rédige l’acte de rachat ou de licitation. L’acquéreur doit financer le prix des parts, reprendre éventuellement le prêt et régler les frais prévus par l’acte.
La voie amiable présente trois avantages : elle permet de négocier le prix, elle évite l’aléa d’une adjudication et elle donne aux parties davantage de contrôle sur le calendrier. Elle n’est toutefois possible que si les indivisaires parviennent à s’entendre sur les éléments essentiels.
Comment se déroule une licitation judiciaire ?
Lorsque le partage amiable échoue, un indivisaire peut demander le partage judiciaire. La juridiction compétente et la représentation obligatoire dépendent de la situation et de la nature de la demande ; un avocat doit être consulté avant toute saisine.
L’article 1377 du Code de procédure civile prévoit que le tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent pas être facilement partagés ou attribués. Pour un immeuble, la vente suit les règles procédurales applicables aux adjudications immobilières.
Référence procédurale : les articles 1377 et 1378 du Code de procédure civile encadrent l’adjudication dans le partage judiciaire.
En pratique, le dossier doit permettre au juge de comprendre la composition de l’indivision, le bien concerné, les droits de chaque personne et les démarches déjà tentées. Le juge peut ordonner les opérations de partage et fixer les modalités de la vente. Le cahier des charges décrit le bien, les conditions d’enchère, les garanties demandées et les frais à la charge de l’adjudicataire.
Une fois l’adjudication prononcée, le prix est affecté au règlement des frais et des dettes selon les règles applicables, puis le solde revient aux indivisaires selon leurs droits. Les contestations sur les comptes, l’occupation du bien ou les dépenses avancées peuvent nécessiter un examen séparé dans les opérations de liquidation et de partage.
Faire estimer le bien
Obtenez une ou plusieurs estimations et réunissez le titre de propriété, les actes de succession, les prêts et les justificatifs de charges.
Vérifier la composition de l’indivision
Le notaire vérifie les quotes-parts, les droits du conjoint survivant, les mineurs ou majeurs protégés et les éventuelles conventions.
Tenter une solution amiable
Comparez vente classique, attribution à un indivisaire, rachat des parts et licitation amiable. Faites chiffrer chaque option.
Demander le partage judiciaire
Si le blocage persiste, faites examiner la demande par un avocat et saisissez la juridiction compétente selon la procédure applicable.
Préparer l’adjudication
Le professionnel désigné rassemble les pièces, fixe les conditions de la vente et assure les mesures de publicité prévues.
Répartir le prix
Après la vente, les frais et dettes sont liquidés, puis le solde est réparti entre les indivisaires en fonction de leurs droits.
Combien coûte une licitation ?
Il n’existe pas un forfait unique applicable à toutes les licitations. Le coût dépend du type de bien, de sa valeur, de l’origine de l’indivision et du caractère amiable ou judiciaire de l’opération.
| Poste | Licitation amiable | Licitation judiciaire | Point à vérifier |
|---|---|---|---|
| Acte et formalités | Notaire, publicité foncière et débours | Frais de procédure, publicité et actes de vente | Devis du notaire ou cahier des charges |
| Conseil et représentation | Selon la mission confiée | Avocat généralement nécessaire pour la procédure | Convention d’honoraires |
| Émoluments | Selon l’acte établi et le tarif applicable | Émoluments et frais liés aux opérations | Nature exacte de l’acte |
| Fiscalité | Article 750 du CGI selon le cas | Article 750 du CGI ou régime de la vente applicable | Origine du bien, acquéreur et effet sur l’indivision |
| Répartition | Selon l’accord des parties et l’acte | Selon la décision, le cahier des charges et les règles de liquidation | Ne pas confondre frais de vente et dettes de l’indivision |
L’acheteur peut devoir régler certains frais liés à l’adjudication, mais cette règle ne permet pas de conclure que tous les frais seront toujours supportés par lui. La répartition doit être lue dans le cahier des charges ou l’acte. En cas de procédure contentieuse, les dépens et honoraires obéissent aussi à des règles distinctes.
Pour obtenir un chiffrage sérieux, demandez au professionnel un tableau séparant : le prix ou la soulte, les droits et taxes, les émoluments, les débours, les honoraires d’avocat, les frais de publicité et les dettes restant dues par l’indivision.
Les frais de licitation s’ajoutent parfois aux frais liés au règlement de la succession. Notre guide sur les frais de notaire d’une succession détaille la différence entre émoluments, débours, droits et taxes.
Quelle fiscalité pour une licitation en 2026 ?
La fiscalité dépend notamment de l’origine de l’indivision, du lien entre l’acquéreur et les autres indivisaires et de la question de savoir si l’opération met fin à l’indivision.
L’article 750, I du CGI prévoit que les parts et portions indivises d’immeubles acquises par licitation sont soumises aux taux applicables aux ventes des mêmes biens. Le II prévoit une exception : certaines licitations de biens dépendant d’une succession ou d’une communauté conjugale sont soumises à un droit d’enregistrement ou à une taxe de publicité foncière de 2,50 % lorsqu’elles interviennent au profit des membres originaires de l’indivision, de leur conjoint, de leurs ascendants ou descendants ou de leurs ayants droit à titre universel.
Le droit de partage est une imposition distincte, prévue par l’article 746 du CGI pour les opérations de partage. Une licitation ne relève donc pas automatiquement du même régime : il faut examiner la nature exacte de l’acte, l’origine du bien et l’effet de l’opération sur l’indivision.
Lorsque la licitation met fin à l’indivision, le texte précise que l’imposition est liquidée sur la valeur des biens, sans soustraire la part déjà détenue par l’acquéreur. C’est le point qui crée le plus souvent une différence entre une estimation rapide et le montant annoncé par le notaire.
Exemple 1 : une licitation successorale au profit d’un héritier
Marie, Paul et Léa héritent d’une maison évaluée à 300 000 €, chacun pour un tiers. Marie souhaite conserver le bien et rachète les droits de Paul et Léa.
Si l’opération entre dans le régime de l’article 750, II du CGI, le droit de 2,50 % est calculé sur la valeur totale du bien lorsque la licitation met fin à l’indivision :
300 000 € × 2,50 % = 7 500 €
Le montant de 7 500 € correspond à ce droit ou cette taxe dans l’exemple. Il ne comprend pas les émoluments du notaire, les débours, les frais de publicité, les éventuels frais de financement ni les honoraires de conseil. Le notaire doit confirmer le régime applicable avant la signature.
Exemple 2 : une vente judiciaire et une répartition du prix
Pierre, Anaïs et Karim détiennent respectivement 50 %, 30 % et 20 % d’une maison. L’adjudication produit un prix de 230 000 €. Avant prise en compte des frais, la répartition théorique est :
| Indivisaire | Quote-part | Part du prix de 230 000 € |
|---|---|---|
| Pierre | 50 % | 115 000 € |
| Anaïs | 30 % | 69 000 € |
| Karim | 20 % | 46 000 € |
| Total | 100 % | 230 000 € |
Si 12 000 € de frais et dettes sont finalement prélevés sur le produit avant répartition, le solde est de 218 000 €. La répartition indicative devient alors 109 000 € pour Pierre, 65 400 € pour Anaïs et 43 600 € pour Karim. Cet exemple illustre le calcul des quotes-parts ; il ne préjuge ni de la charge juridique de chaque frais ni du montant réellement retenu.
Exemple 3 : deux indivisaires détiennent 70 % des droits
Deux héritiers détiennent ensemble 70 % des droits et un troisième 30 %. Ils peuvent envisager la procédure de l’article 815-5-1 du Code civil pour demander l’autorisation judiciaire de l’aliénation, sous réserve des conditions prévues par le texte. Le seuil concerne les droits indivis, pas le nombre de personnes.
Cette procédure constitue une voie spécifique d’aliénation par licitation. Elle ne remplace pas les opérations de partage judiciaire : celles-ci peuvent aussi conduire à une vente par adjudication lorsque le bien ne peut pas être facilement partagé ou attribué.
Ce que change la loi du 7 avril 2026
La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, intitulée loi visant à simplifier la sortie de l’indivision et la gestion des successions vacantes, modifie plusieurs articles du Code civil.
Son article 5 complète l’article 815-6 du Code civil : le président du tribunal judiciaire peut également autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis dans les conditions prévues par ce texte.
Son article 7 modifie les articles 840 et 841 du Code civil. Il prévoit notamment que le juge commis aux opérations de partage peut connaître des contestations qui se présentent au cours du partage et ordonner les licitations, selon des conditions qui doivent être définies par décret en Conseil d’État.
Cette évolution renforce le lien entre la licitation et les opérations judiciaires de partage. Elle ne dispense pas de vérifier, à la date du dossier, la version en vigueur des articles concernés et les textes réglementaires d’application. Une procédure déjà engagée peut aussi obéir à des règles transitoires ou à des actes antérieurs.
Les erreurs à éviter
Confondre licitation et vente classique
Une licitation n’est pas toujours une vente immobilière classique. Dans une vente négociée, les parties choisissent généralement le prix et l’acquéreur. Dans une licitation judiciaire, le prix résulte de l’adjudication et les conditions sont fixées par la procédure.
Croire que le seuil des deux tiers suffit
Détenir deux tiers des droits ne permet pas de signer seul une vente sans formalité. La procédure de l’article 815-5-1 implique un notaire, des notifications, un délai d’opposition et l’intervention du tribunal lorsque les conditions sont réunies. Des exclusions existent notamment en cas de démembrement ou dans certaines situations protégées.
Calculer 2,50 % seulement sur les parts rachetées
Pour une licitation mettant fin à l’indivision et entrant dans le régime de l’article 750, II du CGI, la base peut être la valeur totale du bien, sans déduction de la quote-part déjà détenue par l’acquéreur. Seul le notaire peut confirmer le régime de l’acte.
Oublier les comptes entre indivisaires
Les dépenses de conservation, les travaux, les impôts, les loyers perçus et l’indemnité d’occupation peuvent modifier les comptes entre indivisaires. Faites établir un état des comptes avant de répartir le prix.
Espérer un prix identique à l’estimation
Une estimation immobilière n’est pas une garantie de prix. En adjudication, le résultat dépend de la publicité, de la demande, des conditions de vente et des enchères. Une vente amiable peut parfois mieux préserver la valeur du patrimoine.
Attendre sans formaliser le désaccord
Conservez les courriers, estimations, propositions de rachat et procès-verbaux de rendez-vous. Un dossier chronologique aide le notaire, l’avocat et le juge à comprendre les démarches déjà tentées.
Sources juridiques et date de vérification
Les règles et références de cet article ont été vérifiées le 5 août 2026 à partir des textes suivants :
- Article 815 du Code civil : droit de provoquer le partage.
- Article 815-5-1 du Code civil : aliénation d’un bien indivis à la demande d’indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits.
- Article 815-6 du Code civil : mesures pouvant être autorisées par le président du tribunal judiciaire.
- Articles 1686 à 1688 du Code civil : vente aux enchères et licitation.
- Articles 840 et 841 du Code civil : partage judiciaire et compétence pour ordonner les licitations.
- Articles 1377 et 1378 du Code de procédure civile : adjudication dans le partage judiciaire.
- Article 746 du Code général des impôts : droit applicable aux partages.
- Article 750 du Code général des impôts : taxation des licitations.
- Loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 : évolution de la sortie d’indivision et compétence du juge chargé du partage.
- Rapport du 122e Congrès des notaires sur le partage et la licitation : distinction pratique entre partage et licitation.
Les montants, taux, conditions procédurales et textes d’application peuvent évoluer. En présence d’un conflit, d’un mineur, d’un majeur protégé, d’un démembrement, d’une succession internationale ou d’un bien hypothéqué, consultez un notaire ou un avocat.
Questions fréquentes
Qu’est-ce qu’une licitation ?
La licitation est une vente, souvent aux enchères, d’un bien détenu en indivision. Elle permet de remplacer le bien indivis par un prix à répartir entre les indivisaires ou de réunir le bien entre les mains d’un seul d’entre eux.
Comment se passe une licitation ?
Les indivisaires recherchent d’abord un accord amiable avec un notaire. En cas de blocage, l’un d’eux peut demander le partage judiciaire ; le juge peut alors ordonner la vente par adjudication d’un bien qui ne peut pas être facilement partagé ou attribué.
Qui doit payer les frais de licitation ?
Les frais dépendent de l’acte et de la procédure : notaire, avocat, publicité, émoluments et formalités peuvent s’ajouter au prix. La répartition ou la charge de chaque poste doit être vérifiée dans l’acte amiable ou le cahier des charges de la vente judiciaire.
Quel est le taux d’imposition d’une licitation successorale ?
L’article 750 du CGI prévoit notamment un droit d’enregistrement ou une taxe de publicité foncière de 2,50 % pour certaines licitations de biens dépendant d’une succession ou d’une communauté lorsqu’elles interviennent au profit des personnes visées par le texte.
Un héritier peut-il refuser une licitation ?
Un héritier peut contester les conditions de l’opération, mais il ne peut pas être contraint à rester indéfiniment dans l’indivision. Le partage peut être provoqué, sous réserve des règles de procédure, des délais et de la protection des personnes vulnérables.
Quelle différence entre partage et licitation ?
Le partage répartit les biens ou les lots entre les indivisaires. La licitation vend le bien, puis répartit le prix, ou permet à un indivisaire de racheter les droits des autres. Le choix dépend du nombre de biens, de leur divisibilité, du projet familial et de la fiscalité.
Rédigé par
Thomas Legrand
Juriste spécialisé en droit des successions · Directeur de publication
Juriste avec plus de 20 ans d'expérience dans le droit notarial et le conseil en transmission patrimoniale. Fondateur de France Succession en 2026.
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