La recherche « frais de succession nu-propriétaire » recouvre plusieurs réalités. Elle peut viser les droits dus par un enfant qui reçoit la nue-propriété dans une succession, les frais d’une donation avec réserve d’usufruit ou les coûts à prévoir au décès de l’usufruitier. Ces situations ne se traitent pas de la même manière.
Les montants et règles présentés ici ont été vérifiés le 20 août 2026. Le mot « frais » est utilisé dans le langage courant, mais il faut distinguer les droits de succession, les frais d’acte et les charges du bien démembré.
Frais de succession du nu-propriétaire : les trois situations à distinguer
1. Le nu-propriétaire reçoit la nue-propriété dans une succession
Le cas classique est celui d’un conjoint survivant qui reçoit l’usufruit et d’enfants qui reçoivent la nue-propriété. Le patrimoine est alors démembré entre deux catégories de droits.
Les droits ne se calculent pas automatiquement sur la pleine propriété pour chaque enfant. Il faut valoriser l’usufruit et la nue-propriété selon l’âge de l’usufruitier, puis répartir la valeur de la nue-propriété entre les enfants. L’abattement et le barème s’appliquent ensuite à la part nette reçue par chacun.
Le conjoint survivant et le partenaire de Pacs bénéficient d’une exonération de droits de succession lorsqu’ils héritent, conformément à l’article 796-0 bis du CGI. Cette exonération ne rend pas automatiquement les enfants nus-propriétaires exonérés : leur propre part doit être calculée séparément.
2. Le parent a donné la nue-propriété avant son décès
Dans une donation avec réserve d’usufruit, le parent transmet la nue-propriété de son vivant et conserve le droit d’habiter le bien ou d’en percevoir les revenus. Les droits de donation sont calculés sur la valeur fiscale de la nue-propriété, après application des abattements disponibles.
Au décès de l’usufruitier, son usufruit s’éteint. Le nu-propriétaire devient plein propriétaire par réunion des deux droits. Ce décès ne constitue pas, à lui seul, une nouvelle transmission taxable de l’usufruit lorsque les conditions de l’article 1133 du CGI sont réunies.
Cela ne signifie pas que la donation initiale était gratuite. Les droits de donation, les frais d’acte immobilier et les formalités de publicité foncière ont pu être dus au moment de la donation.
3. Le démembrement porte sur des liquidités ou un quasi-usufruit
Le raisonnement est différent lorsque l’usufruit porte sur de l’argent. L’usufruitier peut consommer les liquidités, mais il doit en principe une restitution à la fin de l’usufruit. Cette créance peut apparaître dans sa succession.
Depuis la loi du 29 décembre 2023, l’article 774 bis du CGI prévoit que certaines dettes de restitution portant sur une somme d’argent dont le défunt s’était réservé l’usufruit ne sont pas déductibles de l’actif successoral. La valeur correspondante peut alors être soumise à des droits de mutation dus par le nu-propriétaire, selon le lien de parenté avec l’usufruitier.
Le dispositif comporte des exceptions, notamment pour certaines dettes liées au prix de cession d’un bien, lorsque l’absence d’objectif principalement fiscal est justifiée, et pour certains usufruits issus des articles 757 ou 1094-1 du Code civil. Cette situation exige une analyse de l’acte, des mouvements de fonds et de la chronologie par le notaire.
Barème 2026 : comment calculer la valeur de la nue-propriété ?
L’article 669 du CGI fixe une valeur fiscale forfaitaire. Pour un usufruit viager, l’administration retient l’âge révolu de l’usufruitier au jour de la mutation. Ce barème sert à liquider les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière ; il ne correspond pas nécessairement au prix économique auquel un droit démembré pourrait être vendu.
| Âge révolu de l’usufruitier | Valeur fiscale de l’usufruit | Valeur fiscale de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
Pour un usufruit constitué pour une durée fixe, l’article 669, II du CGI retient 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, sans fraction et sans tenir compte de l’âge de l’usufruitier.
Au 20 août 2026, le barème en vigueur de l’article 669 du CGI et le barème progressif de l’article 777 du CGI correspondent aux montants présentés ci-dessus. Ces données doivent néanmoins être revérifiées lors de chaque dossier, car une loi de finances ultérieure peut changer les montants.
Quel barème de droits appliquer après la valorisation ?
Après avoir déterminé la valeur de la nue-propriété, il faut répartir cette valeur entre les bénéficiaires, soustraire les abattements encore disponibles et appliquer le barème correspondant au lien de parenté.
Pour un enfant, l’abattement de principe est de 100 000 € par parent et par enfant, conformément à l’article 779, I du CGI. Les donations antérieures du même parent au même enfant peuvent réduire l’abattement disponible, notamment dans la période de rappel fiscal de quinze ans.
Le barème en ligne directe est progressif :
| Part taxable après abattement | Taux |
|---|---|
| Jusqu’à 8 072 € | 5 % |
| De 8 073 € à 12 109 € | 10 % |
| De 12 110 € à 15 932 € | 15 % |
| De 15 933 € à 552 324 € | 20 % |
| De 552 325 € à 902 838 € | 30 % |
| De 902 839 € à 1 805 677 € | 40 % |
| Au-delà de 1 805 677 € | 45 % |
Chaque tranche s’applique uniquement à la fraction concernée. Il est donc incorrect de multiplier toute la part taxable par le taux de la dernière tranche atteinte.
Cas pratiques : combien le nu-propriétaire peut-il devoir ?
Exemple 1 : deux enfants nus-propriétaires après le décès d’un parent
Pierre décède en laissant son épouse Marie, âgée de 68 ans, et deux enfants. La succession comprend un patrimoine net de 600 000 €. Marie reçoit l’usufruit de la totalité et les enfants la nue-propriété, à parts égales.
- À 68 ans, l’article 669 du CGI valorise l’usufruit à 40 % et la nue-propriété à 60 %.
- Valeur fiscale de la nue-propriété : 600 000 € × 60 % = 360 000 €.
- Part de chaque enfant : 360 000 € ÷ 2 = 180 000 €.
- Après l’abattement de 100 000 €, la base taxable de chaque enfant est de 80 000 €, si aucun abattement n’a été consommé auparavant.
- Les droits indicatifs sur 80 000 € s’élèvent à environ 14 194 € par enfant selon le barème progressif en ligne directe.
Marie, en tant que conjoint survivant, est exonérée de droits de succession sur son usufruit. Lorsque son usufruit s’éteindra, les enfants deviendront pleins propriétaires sans nouveau droit lié à cette réunion, sous réserve des particularités du dossier.
Exemple 2 : donation de la nue-propriété avant le décès
Jean, âgé de 65 ans, donne à sa fille Camille la nue-propriété d’un appartement évalué à 400 000 € et conserve l’usufruit.
- À 65 ans, la nue-propriété vaut fiscalement 60 %.
- Valeur de la nue-propriété donnée : 400 000 € × 60 % = 240 000 €.
- Après l’abattement parent-enfant de 100 000 €, la base taxable est de 140 000 €, sous réserve des donations antérieures.
- Les droits de donation indicatifs sur cette base sont d’environ 26 194 €, avant les frais d’acte et autres éléments du dossier.
Au décès de Jean, Camille récupère la pleine propriété. Elle ne paie pas une seconde fois des droits de succession sur l’usufruit simplement parce que celui-ci s’éteint. En revanche, les autres biens transmis par Jean suivent les règles ordinaires de sa succession.
Exemple 3 : un quasi-usufruit sur 200 000 €
Un parent s’est réservé l’usufruit de 200 000 € de liquidités et une dette de restitution figure dans l’acte. À son décès, le notaire ne peut pas appliquer mécaniquement la règle de l’article 1133 sans examiner l’article 774 bis du CGI.
Selon la nature de l’opération, la dette peut ne pas être déductible de l’actif successoral et la valeur correspondante peut être taxée chez le nu-propriétaire. Les droits payés lors de la constitution de l’usufruit peuvent être imputés dans les conditions prévues par l’article 774 bis, sans donner lieu à restitution. Aucun montant définitif ne doit être annoncé sans lecture de l’acte et des justificatifs.
Qui paie les charges et les frais autour du bien démembré ?
Les charges du bien ne sont pas des droits de succession. Elles expliquent pourtant une partie des recherches sur les « frais du nu-propriétaire ».
L’article 605 du Code civil met en principe les réparations d’entretien à la charge de l’usufruitier et les grosses réparations à la charge du propriétaire, donc du nu-propriétaire. L’article 606 du Code civil cite notamment les gros murs, les voûtes, le rétablissement des poutres et couvertures entières, les digues et les murs de soutènement ou de clôture.
La qualification dépend de la nature du travail, pas seulement de son montant. Une facture élevée n’est pas automatiquement une grosse réparation. Inversement, une réparation structurelle peut relever du nu-propriétaire même si son coût est inférieur à celui d’une rénovation courante.
| Poste | Règle de principe | Vérification utile |
|---|---|---|
| Entretien courant | Usufruitier | État des lieux et acte de démembrement |
| Grosses réparations de l’article 606 | Nu-propriétaire | Nature exacte des travaux et cause du dommage |
| Taxe foncière | Usufruitier en principe | Convention entre parties et situation fiscale |
| Travaux d’amélioration | À organiser | Accord écrit sur la décision, le paiement et la plus-value |
| Frais de succession | Héritier ou bénéficiaire redevable selon le calcul | Lien de parenté, abattements et droits recueillis |
En cas de désaccord, conservez les devis, factures, échanges et décisions d’assemblée générale. Faites relire l’acte et les documents par un notaire ou un avocat avant d’engager des travaux importants.
Comment procéder concrètement après le décès de l’usufruitier ?
Le décès ne crée pas une nouvelle donation du bien, mais il faut sécuriser la preuve de l’extinction de l’usufruit et vérifier la succession restante.
1. Relire l’acte de démembrement
Vérifiez s’il s’agit d’un usufruit viager ou temporaire, l’identité des nus-propriétaires, les clauses d’usufruit successif et les éventuelles créances de restitution.
2. Distinguer le bien démembré des autres actifs
Séparez la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété du règlement des comptes, liquidités, dettes, contrats et autres biens du défunt.
3. Recalculer les droits éventuels
Appliquez l’article 669 si la succession crée ou transmet des droits, puis les abattements et le barème selon chaque bénéficiaire.
4. Préparer les justificatifs
Réunissez l’acte, le titre de propriété, l’acte de décès, les donations antérieures, les relevés de comptes et les preuves des dettes de restitution.
5. Déposer et payer dans le délai
La déclaration est en principe déposée dans les six mois en France ou douze mois à l’étranger. Demandez rapidement au notaire si un paiement différé ou fractionné est envisageable.
Le délai de principe est de six mois lorsque le décès a eu lieu en France et de douze mois lorsqu’il a eu lieu à l’étranger. La fiche officielle sur la déclaration de succession rappelle aussi que la déclaration et le paiement des droits sont normalement liés, sauf règles particulières.
Pour comprendre le mécanisme général, consultez notre guide sur la nue-propriété, puis le dossier sur l’usufruit dans une succession. Si l’opération est encore au stade de la préparation, le guide sur la donation de son vivant permet de comparer les scénarios.
Les erreurs à éviter
- Confondre droits de succession, frais de notaire, taxe de publicité foncière et charges du bien.
- Appliquer le barème de l’article 669 à l’âge du nu-propriétaire au lieu de l’âge de l’usufruitier.
- Calculer les droits sur la pleine propriété alors que la succession transmet seulement la nue-propriété.
- Oublier les donations antérieures et croire que l’abattement de 100 000 € est toujours entièrement disponible.
- Affirmer qu’une réunion de l’usufruit est toujours gratuite sans vérifier un quasi-usufruit, une dette de restitution ou une clause particulière.
- Négliger la réserve héréditaire, le régime matrimonial ou l’usufruit successif dans une transmission familiale.
- Utiliser le barème fiscal comme une estimation universelle du prix de vente d’une nue-propriété.
Questions fréquentes
Le nu-propriétaire paie-t-il des droits de succession au décès de l’usufruitier ?
En principe, non, lorsque l’usufruit s’éteint au décès de l’usufruitier et rejoint la nue-propriété déjà détenue. L’article 1133 du CGI prévoit alors l’absence de nouvel impôt ou taxe sur cette réunion, mais les autres biens de la succession et certains quasi-usufruits peuvent rester taxables.
Qui paie les droits de succession en cas d’usufruit ?
Les droits dépendent des droits recueillis par chacun, de la valeur fiscale de l’usufruit et de la nue-propriété, ainsi que du lien de parenté. Un conjoint survivant est exonéré de droits de succession, tandis que des enfants nus-propriétaires peuvent être taxés sur la valeur fiscale de leur droit après abattement.
Comment calculer la valeur de la nue-propriété ?
Il faut appliquer le barème de l’article 669 du CGI à la valeur de la pleine propriété, selon l’âge de l’usufruitier au jour de la mutation. Entre 61 et 70 ans révolus, l’usufruit vaut 40 % et la nue-propriété 60 %.
Quelles sont les charges du nu-propriétaire ?
Le nu-propriétaire supporte en principe les grosses réparations définies par l’article 606 du Code civil. L’usufruitier assume les réparations d’entretien, sous réserve de l’acte, d’une convention et des situations où un défaut d’entretien a causé les grosses réparations.
Faut-il payer des frais de notaire quand l’usufruit s’éteint ?
La réunion de l’usufruit et de la nue-propriété au décès ne déclenche pas, à elle seule, de nouveaux droits de mutation selon l’article 1133 du CGI. Des formalités notariales, de publicité foncière ou des frais liés au règlement global de la succession peuvent toutefois exister.
L’article 774 bis du CGI concerne-t-il tous les nus-propriétaires ?
Non. Il vise notamment certaines dettes de restitution portant sur une somme d’argent dont le défunt s’était réservé l’usufruit. Il prévoit alors une taxation spécifique de la dette non déductible, avec des exceptions et une imputation des droits déjà acquittés.
Quel est le délai pour payer les droits de succession ?
Le délai de principe est de six mois lorsque le décès a eu lieu en France et de douze mois lorsqu’il a eu lieu à l’étranger. La déclaration et le paiement sont normalement effectués ensemble, sauf dispositif de paiement différé ou fractionné accepté sous conditions.
Rédigé par
Thomas Legrand
Juriste spécialisé en droit des successions · Directeur de publication
Juriste avec plus de 20 ans d'expérience dans le droit notarial et le conseil en transmission patrimoniale. Fondateur de France Succession en 2026.
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