La question « combien prend l’État sur un héritage immobilier ? » appelle une réponse simple : de 0 % à 60 % selon la situation, appliqués à la part taxable de chaque bénéficiaire après les abattements disponibles. Le montant dépend du lien de parenté, du nombre d’héritiers, des dettes, des donations antérieures et des éventuelles exonérations.
Seuls les droits que le défunt possédait dans la maison entrent dans sa succession : par exemple, sa quote-part s’il était copropriétaire indivis. Le régime matrimonial doit d’abord être pris en compte. Les comptes, placements et dettes peuvent donc modifier la facture finale.
Barèmes et règles vérifiés le 10 septembre 2026 auprès de Légifrance et de l’administration fiscale. Les règles applicables dépendent de la date du décès et peuvent évoluer : faites confirmer leur application avant toute déclaration.
L’État prend-il un pourcentage sur la valeur de la maison ?
Non. Il n’existe pas une « taxe maison » calculée en appliquant un taux unique au prix du bien. Les droits de succession sont calculés sur la part reçue par chaque héritier, après plusieurs opérations.
La logique est la suivante :
- Évaluer l’actif brut au jour du décès, notamment la valeur vénale de la maison ou de l’appartement.
- Déduire le passif admis, comme certaines dettes du défunt, pour obtenir l’actif net successoral.
- Déterminer la part de chaque héritier selon la loi, un testament, une donation entre époux ou une autre règle applicable.
- Déduire l’abattement personnel de l’héritier, en tenant compte des donations antérieures prises en compte fiscalement.
- Appliquer le barème correspondant au lien de parenté sur la part restante.
Le taux annoncé dans une tranche n’est pas un taux moyen sur tout le patrimoine : chaque fraction est taxée dans sa propre tranche.
Comment calculer les droits sur un héritage immobilier ?
1. Retenir la valeur du bien au jour du décès
La base de départ est la valeur vénale réelle du bien au jour du décès, c’est-à-dire le prix auquel il aurait pu être vendu dans des conditions normales à cette date. Le notaire réunit les titres de propriété et les éléments utiles à l’évaluation.
Conservez les avis de valeur, comparaisons de ventes et justificatifs utilisés pour cette estimation.
La maison n’est pas isolée du reste de la succession. Un compte bancaire de 30 000 €, des parts sociales ou un emprunt restant dû peuvent modifier le montant final. Le calcul doit donc porter sur le dossier complet.
2. Déduire les dettes et obtenir l’actif net
Les dettes doivent notamment exister au jour du décès et être justifiées ; certaines restent exclues de la déduction fiscale. Voir les règles de calcul de l’actif net. Le principe peut être résumé ainsi :
Actif net successoral = actif brut - passif déductible
Les frais funéraires sont notamment encadrés par les règles fiscales. Il ne faut pas soustraire automatiquement toutes les dépenses engagées par la famille, ni les travaux réalisés après le décès.
3. Répartir la succession entre les héritiers
Si deux enfants reçoivent à parts égales une maison nette de 400 000 €, la part théorique de chacun est de 200 000 €. L’abattement de 100 000 € s’apprécie alors pour chaque enfant, et non une seule fois pour la maison entière.
En présence d’un conjoint, d’un testament ou d’une représentation successorale, consultez aussi le guide sur l’ordre des héritiers.
4. Déduire l’abattement personnel
Les montants de référence pour 2026 sont les suivants :
| Héritier ou bénéficiaire | Abattement avant barème | Taux après abattement |
|---|---|---|
| Conjoint survivant | Exonération totale | 0 % |
| Partenaire de Pacs héritier | Exonération totale | 0 % |
| Enfant ou ascendant | 100 000 € | 5 % à 45 % par tranches |
| Frère ou sœur | 15 932 € | 35 % puis 45 % |
| Neveu ou nièce, hors représentation | 7 967 € | 55 % |
| Petit-enfant ou arrière-petit-enfant, hors représentation et autre abattement | 1 594 € | 5 % à 45 % par tranches |
| Autre parent en ligne collatérale jusqu’au 4e degré inclus | 1 594 € à défaut d’un autre abattement | 55 % |
| Parent en ligne collatérale au-delà du 4e degré ou personne non parente | 1 594 € à défaut d’un autre abattement | 60 % |
| Héritier remplissant les conditions fiscales liées au handicap | 159 325 € | Cumul possible avec l’abattement familial, sous conditions |
En cas de représentation successorale, l’abattement de l’héritier représenté peut être partagé entre ses représentants. Les 100 000 € ne s’appliquent donc pas automatiquement à chaque petit-enfant. Le tableau suppose l’absence de donations antérieures réduisant l’abattement et d’exonération particulière. Source : Service Public, droits selon le lien familial.
L’article 779 du CGI fixe notamment l’abattement de 100 000 € pour chaque enfant ou ascendant, l’abattement de 15 932 € pour chaque frère ou sœur, l’abattement de 7 967 € pour chaque neveu ou nièce et l’abattement supplémentaire lié au handicap.
Le conjoint survivant et le partenaire de Pacs ne relèvent pas de ce tableau comme un simple bénéficiaire bénéficiant d’un abattement : ils sont exonérés par une règle spécifique. Le partenaire de Pacs doit cependant recevoir effectivement une part de la succession ; le PACS seul ne le désigne pas comme héritier légal. Service Public précise le rôle du testament.
5. Appliquer le barème 2026 en ligne directe
Pour un enfant, un parent ou un petit-enfant bénéficiant du barème de la ligne directe, la part taxable est imposée par tranches :
| Part nette taxable après abattement | Taux applicable |
|---|---|
| Jusqu’à 8 072 € | 5 % |
| De 8 073 € à 12 109 € | 10 % |
| De 12 110 € à 15 932 € | 15 % |
| De 15 933 € à 552 324 € | 20 % |
| De 552 325 € à 902 838 € | 30 % |
| De 902 839 € à 1 805 677 € | 40 % |
| Au-delà de 1 805 677 € | 45 % |
Ces taux proviennent de l’article 777 du Code général des impôts. Ils sont en vigueur à la date de vérification de cet article ; contrôlez les règles applicables à la date du décès.
Cas particuliers qui changent la facture
Résidence principale : l’abattement de 20 % sous conditions
L’article 764 bis du CGI prévoit un abattement de 20 % sur la valeur vénale réelle de l’immeuble qui constituait la résidence principale du défunt. Le logement doit aussi être la résidence principale, à cette date, du conjoint survivant, du partenaire de Pacs ou d’un enfant mineur ou majeur protégé du défunt, de son conjoint ou de son partenaire. Le texte vise également leurs enfants majeurs empêchés de travailler dans les conditions prévues par le CGI en raison d’une infirmité physique ou mentale.
Ce n’est donc pas une réduction automatique pour toute maison habitée par le défunt. Il faut vérifier l’occupation exacte au jour du décès et la qualité de la personne qui y réside. L’abattement s’applique à la valeur du bien avant le calcul de la part successorale et des abattements personnels.
Donations réalisées dans les 15 années précédentes
Une donation consentie entre le défunt et l’héritier peut avoir consommé tout ou partie de l’abattement disponible. L’article 784 du CGI prévoit notamment la prise en compte des donations antérieures, à l’exception de celles passées depuis plus de quinze ans, selon les modalités prévues par le texte.
Le rappel fiscal peut aussi tenir compte des tranches du barème déjà utilisées : il ne concerne pas seulement l’abattement.
Exemple : si un parent a déjà donné 60 000 € à son enfant en 2018, l’abattement de 100 000 € n’est pas nécessairement disponible en totalité au décès du parent en 2026. Le notaire doit examiner l’acte, sa date, les droits déjà acquittés et les autres donations éventuelles.
Consultez le guide sur l’abattement de succession pour vérifier les règles de rappel fiscal et les cas de représentation.
Frère ou sœur : une exonération possible mais stricte
Un frère ou une sœur peut être exonéré dans une situation précise : avoir vécu avec le défunt pendant les cinq années précédant le décès, être célibataire, veuf, divorcé ou séparé de corps, et avoir plus de 50 ans ou être atteint d’une infirmité empêchant de travailler. Les conditions sont cumulatives et doivent être justifiées (Service Public, exonération des frères et sœurs).
À défaut, l’abattement de 15 932 € s’applique, puis le barème spécifique de 35 % jusqu’à 24 430 € et 45 % au-delà. Le lien familial ne suffit donc pas, à lui seul, à supprimer les droits.
Deux exemples chiffrés de calcul
Les exemples supposent une transmission en pleine propriété, une part nette déjà établie, aucune donation antérieure à rappeler et aucun régime particulier. Les autres actifs, notamment les meubles, et les dettes sont supposés sans incidence sur ces parts nettes pédagogiques. Ils ne comprennent pas les frais du notaire.
Exemple 1 : Marie hérite seule d’une maison de 250 000 €
Marie est l’enfant unique du défunt. La valeur nette de sa part est de 250 000 €.
| Étape | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Part nette reçue | — | 250 000 € |
| Abattement enfant | -100 000 € | 100 000 € |
| Part nette taxable | 250 000 - 100 000 | 150 000 € |
Calcul par tranches :
- 8 072 € × 5 % = 403,60 € ;
- 4 037 € × 10 % = 403,70 € ;
- 3 823 € × 15 % = 573,45 € ;
- 134 068 € × 20 % = 26 813,60 €.
Droits de succession estimés : 28 194,35 €. Le taux moyen est donc d’environ 11,28 % de la part reçue, et non 20 % ou 45 % sur toute la maison. Il faut ajouter séparément les frais et taxes liés aux actes notariés.
Exemple 2 : Pierre et Sophie héritent ensemble d’une maison de 400 000 €
Pierre et Sophie sont les deux enfants du défunt et reçoivent chacun la moitié du bien. En supposant une succession nette et une répartition égale, la part de chacun est de 200 000 €.
Pour chaque enfant :
- part nette : 200 000 € ;
- abattement : 100 000 € ;
- part taxable : 100 000 € ;
- droits : 403,60 € + 403,70 € + 573,45 € + (84 068 € × 20 %) = 18 194,35 €.
Droits totaux pour les deux enfants : 36 388,70 €. Le nombre d’héritiers compte donc directement : l’abattement de 100 000 € est appliqué à la part de chaque enfant, sous réserve des donations antérieures.
Droits de succession et frais de notaire : distinguer les postes
Les droits de succession sont l’impôt calculé selon le CGI et versé à l’administration fiscale. Les sommes couramment appelées frais de notaire couvrent plusieurs postes ; elles ne reviennent pas toutes au notaire. Ces frais peuvent comprendre les émoluments réglementés, les débours, la TVA, les droits d’enregistrement et les frais de publicité foncière.
En présence d’un bien immobilier, le notaire doit notamment établir l’acte qui permet de constater le transfert de propriété. Un partage, une vente du bien ou une sortie d’indivision peuvent générer d’autres coûts.
Consultez le guide des frais de succession d’une maison pour séparer les postes et préparer les documents. Si la succession contient plusieurs biens ou plusieurs héritiers, ne comparez pas directement une estimation fiscale et un devis notarial : ils ne couvrent pas la même chose.
La vente de la maison entraîne-t-elle un autre impôt ?
Une revente peut déclencher une imposition de la plus-value immobilière, distincte des droits de succession. Pour un bien hérité, le point de départ est en principe la valeur retenue pour les droits de succession, et non le prix payé autrefois par le défunt. Des frais, abattements ou exonérations peuvent modifier le calcul : le notaire doit vérifier la situation lors de la vente. Source : impots.gouv.fr, plus-values imposées.
Comment procéder concrètement après le décès ?
1. Réunir les documents
Conservez l'acte de décès, le livret de famille, les pièces d'identité, le titre de propriété, les relevés, les donations connues, le testament et les justificatifs de dettes.
2. Contacter le notaire
La présence d'un bien immobilier nécessite en principe l'intervention d'un notaire. Il vérifie les héritiers, le régime matrimonial, les libéralités et les actes à établir.
3. Faire évaluer la maison
Documentez la valeur vénale au jour du décès et signalez les dettes certaines. Vérifiez aussi si la condition de résidence principale permet l'abattement de 20 %.
4. Calculer et déclarer
Le notaire détermine l'actif net, la part de chacun, l'abattement disponible et le barème. La déclaration de succession doit en principe être déposée dans les six mois si le décès a eu lieu en France métropolitaine, ou généralement dans les douze mois si le décès a eu lieu à l’étranger. Des règles particulières existent, notamment outre-mer.
5. Prévoir le paiement et le partage
Les droits sont en principe payés avec la déclaration. Si la succession est peu liquide, demandez immédiatement si un paiement fractionné ou différé est envisageable, puis organisez le partage, la conservation ou la vente du bien.
Les délais de déclaration indiqués par l’administration fiscale courent à partir du décès. La déclaration ne doit pas attendre la vente de la maison. En cas de difficulté de trésorerie, examinez rapidement les solutions de paiement des droits avec le notaire.
Un paiement fractionné peut être demandé ; la présence d’au moins 50 % de biens non liquides peut porter sa durée maximale à trois ans. Le différé est réservé à des cas précis, notamment la transmission de nue-propriété. Ces facilités nécessitent une demande, des garanties et, en principe, des intérêts ; leur accord n’est pas automatique. Source : impots.gouv.fr, paiement des droits.
En cas de désaccord entre héritiers, consultez le guide de l’indivision successorale et un notaire ou un avocat.
Sources consultées le 10 septembre 2026
- Service-Public.fr — Évaluation de la succession et calcul des droits.
- Service-Public.fr — Quels sont les droits selon le lien avec le défunt ?.
- Légifrance — Article 761 du CGI, évaluation immobilière.
- Légifrance — Article 777 du CGI, barème des droits.
- Légifrance — Article 779 du CGI, abattements.
- Légifrance — Article 764 bis du CGI, résidence principale.
- Légifrance — Article 796-0 bis du CGI, exonération du conjoint et du partenaire de Pacs.
- Légifrance — Article 784 du CGI, donations antérieures et délai de quinze ans.
Pour une succession réelle, faites vérifier le calcul par un notaire. En présence d’un démembrement, d’une succession internationale ou d’un contentieux, faites-vous accompagner par un notaire ou un avocat compétent.
Questions fréquentes
Quel pourcentage l'État prend-il sur un héritage immobilier ?
Il n'existe pas de pourcentage unique. Le taux dépend de la part nette reçue et du lien avec le défunt : de 5 % à 45 % en ligne directe après abattement, 35 % ou 45 % entre frères et sœurs, 55 % dans certains liens collatéraux et 60 % entre personnes sans lien de parenté. Le conjoint survivant et le partenaire de Pacs qui reçoit effectivement un bien sont exonérés de droits de succession.
Comment calculer les droits de succession sur une maison ?
Il faut évaluer la succession au jour du décès, déduire les dettes admises, déterminer la part de chaque héritier, retirer l'abattement personnel puis appliquer le barème correspondant au lien familial. Les droits portent sur la part nette taxable, pas automatiquement sur le prix brut de la maison.
Un enfant paie-t-il des droits sur une maison de 250 000 euros ?
Oui, en principe si l'enfant reçoit seul la maison et dispose encore de la totalité de l'abattement de 100 000 euros, sans dettes ni autre actif ou régime particulier. Après l'abattement de 100 000 euros, la part taxable est de 150 000 euros ; le barème progressif conduit alors à environ 28 194 euros de droits, hors frais de notaire et autres particularités.
Le conjoint survivant paie-t-il des droits sur un bien immobilier ?
Non. Le conjoint survivant est exonéré de droits de mutation par décès. Le partenaire de Pacs bénéficie de la même exonération lorsqu'il reçoit effectivement le bien, mais il n'est pas héritier légal automatique : un testament est généralement nécessaire pour lui transmettre la propriété.
La résidence principale bénéficie-t-elle d'un abattement de 20 % ?
Oui, sous conditions. L'article 764 bis du CGI prévoit un abattement de 20 % sur la valeur vénale de la résidence principale du défunt si elle est aussi occupée au jour du décès par le conjoint survivant, le partenaire de Pacs ou certains enfants mineurs ou protégés. Ce mécanisme ne s'applique pas à toutes les maisons héritées.
Quels frais faut-il ajouter aux droits de succession immobilière ?
Les droits de succession sont l'impôt calculé par l'administration fiscale. Il faut les distinguer des frais du notaire, des débours et des droits ou taxes liés aux actes immobiliers, notamment l'attestation de propriété. La présence d'un bien immobilier rend en principe l'intervention du notaire obligatoire.
Que faire si je ne peux pas payer les droits de succession ?
Ne reportez pas la déclaration jusqu'à la vente du bien. Demandez rapidement au notaire si un paiement fractionné ou différé est possible et quelles garanties sont nécessaires. Ces facilités dépendent de conditions précises, de garanties et, en principe, d’intérêts. Le manque de liquidités ne suffit pas à ouvrir droit à un paiement différé.
Rédigé par
Thomas Legrand
Juriste spécialisé en droit des successions · Directeur de publication
Juriste avec plus de 20 ans d'expérience dans le droit notarial et le conseil en transmission patrimoniale. Fondateur de France Succession en 2026.
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