La vente avant décès de l’usufruitier répond à une question fréquente : que peut vendre une personne qui a le droit d’utiliser un bien ou d’en percevoir les revenus, sans en détenir la pleine propriété ? La réponse dépend de l’opération envisagée.
L’usufruitier peut céder son droit d’usufruit. Il peut aussi vendre le bien avec le nu-propriétaire, afin de transférer la pleine propriété à un acquéreur. En revanche, il ne peut pas vendre seul la maison en ignorant les droits du nu-propriétaire.
Cette distinction est essentielle dans une donation avec réserve d’usufruit, une succession ou un achat démembré. Les règles civiles, la valorisation du bien et la fiscalité doivent être vérifiées ensemble. Les explications ci-dessous sont générales et ont été vérifiées le 14 août 2026.
Que peut vendre l’usufruitier avant son décès ?
L’usufruit et la nue-propriété sont deux droits distincts. L’usufruit donne le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus. La nue-propriété conserve le droit de disposer du bien, notamment à la fin de l’usufruit.
L’article 578 du Code civil définit l’usufruit comme le droit de jouir des choses dont une autre personne a la propriété, tout en conservant leur substance. Un usufruitier peut donc habiter une maison ou la louer, mais il n’est pas, à lui seul, titulaire de la pleine propriété.
La vente du seul usufruit
L’article 595 du Code civil autorise expressément l’usufruitier à vendre ou céder son droit. La fiche de Service-Public consacrée à l’usufruit confirme que cette cession peut intervenir sans l’accord du nu-propriétaire.
L’acquéreur achète alors le droit d’usufruit, et non la maison en pleine propriété. Il peut en principe utiliser le bien et en percevoir les revenus dans les limites prévues par l’acte. Il doit aussi respecter les obligations liées à la conservation du bien.
Lorsque l’usufruit est viager, sa durée reste attachée à la vie de l’usufruitier initial. Le décès de celui-ci éteint normalement l’usufruit, conformément à l’article 617 du Code civil. La cession ne doit donc pas être présentée comme une vente de la propriété définitive du logement.
La vente de la pleine propriété
La vente de la maison ou de l’appartement en pleine propriété est différente. Elle nécessite l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire. L’acquéreur doit recevoir les deux droits réunis pour devenir plein propriétaire.
L’usufruitier ne peut donc pas signer seul une promesse de vente portant sur la pleine propriété. Le nu-propriétaire ne le peut pas davantage. Chacun peut céder son propre droit, mais une vente complète suppose la réunion des consentements et des signatures nécessaires.
La règle vaut aussi lorsque le démembrement provient d’une donation, d’une succession, d’un achat en nue-propriété ou d’une donation au dernier vivant. Le titre d’origine doit être relu avant toute mise en vente.
Comment répartir le prix de vente ?
Lorsque l’usufruit et la nue-propriété sont vendus simultanément, l’article 621 du Code civil prévoit une répartition du prix selon la valeur respective de chaque droit. Les parties peuvent toutefois convenir de reporter l’usufruit sur le prix.
Deux schémas sont donc possibles :
- Le partage du prix : une fraction revient à l’usufruitier et l’autre au nu-propriétaire.
- Le report sur le prix : les parties organisent le maintien de certains droits de l’usufruitier sur les sommes reçues, par exemple avec un placement ou un mécanisme de remploi prévu dans l’acte.
Le choix doit être écrit avec précision. Il faut notamment déterminer qui reçoit le capital, qui perçoit les revenus, comment les sommes sont placées et ce qui se passe au décès de l’usufruitier. Un accord familial oral ne suffit pas à sécuriser une vente immobilière.
Le barème fiscal de l’article 669 du CGI
L’article 669 du Code général des impôts fixe une valeur fiscale de l’usufruit et de la nue-propriété pour la liquidation des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière. La clé dépend de l’âge de l’usufruitier au jour de la mutation.
| Âge de l’usufruitier | Valeur fiscale de l’usufruit | Valeur fiscale de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans révolus | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans révolus | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans révolus | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans révolus | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans révolus | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans révolus | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans révolus | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans révolus | 10 % | 90 % |
Le texte à jour de l’article 669 du CGI sur Légifrance précise que ce barème est établi en quotités de la valeur de la propriété entière. Pour un usufruit à durée fixe, le II de l’article 669 retient 23 % par période de dix ans, sans fraction.
Ce barème est une référence fiscale. Il ne signifie pas que toutes les ventes civiles doivent mécaniquement reprendre le même pourcentage. La valeur économique peut dépendre de la durée prévisible du droit, des revenus du bien, de son occupation, de la rentabilité locative et des conditions de la transaction.
Consultez le barème usufruit 2026 et testez une première répartition selon l’âge de l’usufruitier.
Deux exemples de calcul du prix
Les exemples suivants utilisent le barème fiscal comme clé indicative. Ils ne constituent pas une estimation notariale de la valeur réelle du droit.
Exemple 1 : usufruitier âgé de 72 ans, bien vendu 300 000 €
Marie, âgée de 72 ans, détient l’usufruit viager d’un appartement. Son fils Pierre détient la nue-propriété. Ils vendent ensemble l’appartement au prix de 300 000 €.
À 72 ans, Marie se situe dans la tranche de 71 à 80 ans révolus : usufruit 30 %, nue-propriété 70 %.
- Valeur indicative de l’usufruit : 300 000 € × 30 % = 90 000 €.
- Valeur indicative de la nue-propriété : 300 000 € × 70 % = 210 000 €.
Cette répartition ne tient pas compte des frais, d’une éventuelle plus-value, d’une dette garantie par le bien ou d’un accord de remploi. L’acte doit préciser le montant effectivement attribué à chacun.
Exemple 2 : usufruitier âgé de 68 ans, bien vendu 450 000 €
Pierre, âgé de 68 ans, est usufruitier d’une maison estimée à 450 000 €. Sa fille Marie en détient la nue-propriété. À 68 ans, la tranche fiscale est celle de 61 à 70 ans révolus : usufruit 40 %, nue-propriété 60 %.
- Valeur indicative de l’usufruit : 450 000 € × 40 % = 180 000 €.
- Valeur indicative de la nue-propriété : 450 000 € × 60 % = 270 000 €.
Si le prix réellement obtenu est différent de 450 000 €, la ventilation doit être recalculée à partir du prix et de la méthode retenue. Il ne faut pas recopier une ancienne valeur déclarée lors de la donation sans vérifier la situation au jour de la vente.
Quelles conséquences fiscales prévoir ?
La plus-value immobilière
La vente peut générer une plus-value au nom de l’usufruitier, du nu-propriétaire, ou des deux selon la structure de la cession et l’origine de leurs droits. La fiche officielle sur la plus-value immobilière inclut la vente des droits attachés à un bien immobilier, comme l’usufruit et la nue-propriété.
Pour une vente conjointe, le BOFiP relatif au prix de cession indique que le prix global doit être ventilé entre les droits selon leur valeur réelle au jour de la vente. Le BOFiP admet, comme règle pratique, l’utilisation du barème de l’article 669 du CGI en tenant compte de l’âge de l’usufruitier.
Le calcul final dépend notamment :
- du prix et de la date d’acquisition de chaque droit ;
- de l’origine du démembrement, par donation, succession ou achat ;
- de la durée de détention ;
- de la résidence principale ou non du logement ;
- des travaux et frais pouvant être retenus ;
- des exonérations éventuellement applicables.
Une exonération de résidence principale ne se déduit pas automatiquement du seul fait que l’usufruitier occupe le logement. Le notaire doit vérifier qui cède quel droit et dans quelles conditions.
Les droits d’enregistrement et les frais de vente
La vente d’un bien immobilier entraîne des formalités notariales, de publicité foncière et des frais qui dépendent de la nature exacte de l’acte. Une cession isolée de l’usufruit et une vente conjointe de la pleine propriété ne se traitent pas nécessairement de la même manière.
Le barème de l’article 669 est destiné à certaines liquidations fiscales. Il ne permet pas, à lui seul, de calculer les émoluments du notaire, les droits dus sur la vente ou la plus-value. Demandez un décompte écrit avant de signer un compromis.
L’argent reçu et la future succession
Après la vente, les sommes reçues appartiennent au bénéficiaire selon l’acte. Si l’usufruitier perçoit une fraction du prix et la conserve jusqu’à son décès, cette somme peut faire partie de son patrimoine successoral. Elle ne disparaît pas juridiquement parce que le bien immobilier a été vendu.
Un report de l’usufruit sur le prix peut modifier l’analyse. Le contrat peut prévoir un remploi, un placement, une perception des revenus ou une restitution à terme. Ces mécanismes doivent être rédigés et suivis, notamment si plusieurs héritiers sont concernés.
Si le démembrement provient d’une donation avec réserve d’usufruit, il faut aussi vérifier l’article 751 du CGI et les conditions de la donation initiale. Le BOFiP sur les présomptions de propriété en matière de succession rappelle que certaines situations de démembrement entre un défunt et ses présomptifs héritiers appellent une analyse spécifique.
Vente du bien ou vente de l’usufruit : quelle différence ?
| Opération | Consentement nécessaire | Ce que reçoit l’acquéreur | Effet du décès de l’usufruitier |
|---|---|---|---|
| Vente du seul usufruit | L’usufruitier peut céder son droit sans accord du nu-propriétaire | Le droit d’usufruit dans ses limites | L’usufruit viager s’éteint en principe au décès de l’usufruitier initial |
| Vente de la seule nue-propriété | Le nu-propriétaire peut céder son droit | La nue-propriété, sans jouissance immédiate | L’acquéreur récupère la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit |
| Vente de la pleine propriété | Accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire | Le bien libre des droits précédents, selon l’acte | Le décès postérieur ne remet pas automatiquement en cause une vente réalisée |
| Vente avec report sur le prix | Accord précis des parties et rédaction adaptée | Le bien, avec organisation des droits sur le prix | Le sort des sommes dépend de l’acte et des règles successorales |
La vente du seul usufruit peut répondre à un besoin de liquidité, mais elle ne donne pas à l’acquéreur la sécurité d’une pleine propriété immédiate. La vente conjointe permet de céder le bien librement, mais elle oblige à trouver un accord sur le prix, la fiscalité et l’utilisation des fonds.
Comment procéder concrètement ?
- Relire le titre d’origine. Vérifiez la nature de l’usufruit, sa durée, les clauses de remploi, les donations antérieures et l’identité exacte des titulaires.
- Définir l’opération. Distinguez la cession du seul usufruit, la vente de la nue-propriété et la vente de la pleine propriété.
- Faire estimer le bien. Une estimation indépendante aide à fixer le prix et à détecter un risque de sous-évaluation ou de conflit entre les parties.
- Faire chiffrer les droits. Demandez une simulation de plus-value, de frais et de fiscalité pour chaque cédant, avec la méthode de valorisation retenue.
- Choisir le traitement du prix. Le partage immédiat et le report de l’usufruit ne produisent pas les mêmes effets. Faites détailler le mécanisme dans le projet d’acte.
- Signer avec le notaire. Pour une vente immobilière, le notaire vérifie les titres, les hypothèques, les consentements et la publicité foncière.
- Conserver les justificatifs. Gardez l’acte, les avis de valeur, les factures, les déclarations fiscales et les preuves de remploi ou de placement.
Les erreurs à éviter
Penser que l’usufruitier possède toute la maison
L’usufruitier dispose de la jouissance, pas de la pleine propriété. Il peut vendre son usufruit dans les limites de l’article 595, mais il ne peut pas transférer seul la nue-propriété.
Appliquer automatiquement le pourcentage de l’article 669
Le barème fiscal est précieux pour une première estimation. Il ne remplace pas une analyse de la valeur réelle lorsque les parties négocient une vente, notamment en présence de loyers élevés, d’un usufruit temporaire, d’un bien occupé ou d’une situation familiale conflictuelle.
Oublier les dettes et les garanties
Un prêt immobilier, une hypothèque, une saisie, une indemnité d’occupation ou des travaux financés par une seule partie peuvent modifier le montant disponible. Le prix affiché n’est pas toujours le montant net répartissable.
Confondre vente et donation
Une cession à prix très inférieur à la valeur réelle peut soulever une question de libéralité ou de requalification. Si l’objectif est de transmettre une somme ou un bien à un proche, il faut comparer clairement la vente, la donation et le remploi avec un professionnel.
Attendre le décès sans vérifier l’acte
Le décès éteint normalement l’usufruit viager. Mais une vente en cours, une créance de prix, un report d’usufruit ou une donation antérieure peuvent modifier les conséquences pratiques. Le dossier doit être examiné avant le décès, pas seulement au moment de la succession.
Ce que dit la loi en 2026
Les vérifications effectuées le 14 août 2026 n’ont pas identifié de réforme dédiée modifiant les règles de base de la vente de l’usufruit avant le décès de son titulaire. Les textes de référence restent notamment les articles 595, 617 et 621 du Code civil, ainsi que l’article 669 du CGI pour la valorisation fiscale.
Cette absence de réforme spécifique ne garantit pas que les montants, la doctrine fiscale ou les pratiques notariales resteront inchangés. Avant toute signature, vérifiez la version en vigueur des textes et demandez un chiffrage actualisé. Une situation contentieuse, une famille recomposée, une donation récente ou une opération portant sur des parts de société justifie l’intervention d’un notaire et, si nécessaire, d’un avocat.
Questions fréquentes
Comment céder son usufruit avant le décès ?
Oui. L’article 595 du Code civil permet à l’usufruitier de vendre ou de céder son droit sans l’accord du nu-propriétaire. L’acquéreur ne reçoit toutefois que le droit d’usufruit restant, qui s’éteint en principe au décès de l’usufruitier initial.
L’usufruitier peut-il vendre la maison seul ?
Non, s’il veut vendre la maison en pleine propriété. La vente de la pleine propriété suppose l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire. L’usufruitier peut en revanche céder son seul usufruit.
Comment répartir le prix de vente entre usufruitier et nu-propriétaire ?
En cas de vente simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété, le prix se répartit selon la valeur respective des deux droits, sauf accord pour reporter l’usufruit sur le prix. Le barème de l’article 669 du CGI fournit une référence fiscale, mais le notaire doit sécuriser la méthode retenue.
Quelle est la part de l’usufruitier en cas de vente ?
Pour les droits d’enregistrement, l’article 669 du CGI valorise l’usufruit à 30 % et la nue-propriété à 70 % entre 71 et 80 ans révolus. Cette clé donne une première estimation et ne remplace pas l’analyse de la valeur réelle des droits dans la vente.
Le décès de l’usufruitier annule-t-il la vente ?
Le décès éteint l’usufruit viager, conformément à l’article 617 du Code civil. Si l’acte de vente a déjà transféré la pleine propriété et que le prix est dû, la situation dépend de l’acte, de la date de réalisation et de la créance restante ; le notaire doit l’examiner.
La vente d’un usufruit entraîne-t-elle une plus-value ?
Elle peut entraîner une plus-value immobilière, car la vente d’un usufruit ou d’une nue-propriété fait partie des cessions de droits attachés à un immeuble. Le calcul dépend notamment du prix et de la valeur d’acquisition, de la durée de détention et des exonérations applicables.
Que devient l’argent reçu après la vente avant le décès ?
Le prix reçu devient un élément du patrimoine de son bénéficiaire. Il peut donc se retrouver dans son actif successoral au décès, selon ce qu’il en a fait entre-temps. Une clause de remploi, un report de l’usufruit ou une donation doivent être rédigés avec un notaire.
Rédigé par
Thomas Legrand
Juriste spécialisé en droit des successions · Directeur de publication
Juriste avec plus de 20 ans d'expérience dans le droit notarial et le conseil en transmission patrimoniale. Fondateur de France Succession en 2026.
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